第七章房地产规划.ppt

第七章房地产规划
四、房产投资的优缺点
优点
房产是一种耐用消费品，为投资盈利提供了广阔的时间机会
房产的价值相对比较稳定，具有较好的保值功能
房产具有不断升值的潜力
缺点
流动性相对较差
投资金额比较大
风险较高（政策风险、道德风逐渐增加。
1. 两种贷款的利息计算方式
等额本息贷款
采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息，也就是说未付的利息也要计息，这好像比“利滚利”还要厉害。在国外，它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。
等额本金贷款
采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻，它只对剩余的本金(贷款余额)计息，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算，而只有本金才作利息计算。
因此，在传统还款方式下，贷款周期越长，等额本息贷款就要比等额本金贷款产生越多的利息。所以，如果借款人无法调整(或选择)还款方式的话，贷款周期越长的借款人，越应该选择等额本金贷款。
两种还款方式前5个月还款总和及本金与利息所占比重对照表

等额本金贷款还款表（部分）：每期还款额不同
等额本息贷款还款表（部分）：每期还款额相同
虽然等额本金贷款能节省很多利息，但等额本金贷款的“缺点”是它的每期还款金额都不同，而且是前期还款金额较重，后期还款金额较轻。这要求借款人的还款能力要适应这种情况。而对于等额本息贷款来讲却没有这样的“缺点”，它的每期还款金额都相同。借款人可以比较容易地根据自己还款能力，制定贷款方案。但要注意的是，等额本金贷款的每期还款额虽然不等，但它的每期平均还款金额却比等额本息贷款低很多。
等额本息还款法与等额本金还款法的比较
等额本息贷款
等额本金贷款
计息方式
简单利率计息
复合利率计息
每期还款本息
等额
不等额（前期重，后期轻）
每期还款本金
前期轻，后期重
等额
每期还款利息
前期重，后期轻
前期重，后期轻
利息飙升速度
加速度
匀速度
国内流行度
主流
弱流
国际流行度
主流
弱弱流
操作灵活程度
强
弱
计算难度
高难
较难
评价
可以造出最好的还款方案，也可以造出最糟糕的方案。
选它没错，但可能不会是最好
结论
两种还款方式各有所长，客户可根据自己的具体情况选择，关键是要考虑自己的经济状况，使供款额与自己的收入趋势相匹配。如果收入稳定，又或者善于投资的家庭，若投资的回报率高于贷款利率的，可考虑选择等额还款法。如果预测家庭收入仍比较宽裕，今后可能提前还贷的，贷款方式可采用等本还款法，优点是本金不变，利息逐步递减，其间若提前还贷，由于归还本金多，利息支出相对就少。而“等额还款法”每月偿还金额相等，还款初期利息多于本金，以后利息支付逐步减少，本金逐步增加。因而同样贷款期下，后者所支付的利息将高于前者，而提前还贷时，已支付的利息是不退还的，所以，这样就相对多支付了许多原本不应该提前支付的利息。
（三）组合还款法
首先将贷款本金按比例分成若干偿还阶段，并确定每个阶段的还款期限（等本），接着在每个阶段里又按等额本息还款方式归还（等额）
三、节省贷款利息的方法
加速还款
额外还款
关键在于尽可能多的提前偿还本金
（一）加速还款
缩短还贷周期，增加还贷次数——双周加速还款
假设贷款30年50万元，%。
标准的月还款 (等额本息) 双周加速还款 (等额本息）
贷款结果对比
等额本息贷款之标准月还款 (参照)
等额本金贷款
等额本息贷款之双周加速还款
原始本金
50万
50万
50万
贷款年利率
%
%
%
贷款周期
30年
30年
24年1个月
支付频率
每月支付一次
每月支付一次
每两周支付一次
每月支付金额
¥3, (月)
¥2, (月平均值)
¥3, (4周)
利息累计
¥624,
¥480,
¥483,
还款期数
360期
360期
629期
节省利息
---
¥144,
¥141,
节省天数
---
0天
2,135天
每年需多还款
---
每年还款不等
¥3,
贷款成本率
%
%
%
（二）额外还款——提前还贷
提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种情况。贷款银行只