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推行“反抵押贷款，的风险
［摘要］:以房养老，是一种新型的养老模式，推行这种养老模式可以采取” 反抵押贷款”的形式。这对解决现阶段面临的”未富先老”的人口老龄化危机，提 供了一个很好的养老模式。文章从提供贷款的金融机构的角度来分析推行”反遇到的风险要复杂得多。贷款人面临的风险分为
以下五种:长寿风险，利率风险、房价波动系统风险及道德风险和逆向选择。本 文以下将从这四个方面对”反抵押贷款”的相关风险进行分析。
1、 长寿风险
长寿风险是最容易理解的一种风险。借款人生存的时间越长，其在自己的房 屋中居住的时间也越长，所借贷款加本金的总和超过房屋变现价值的可能性越 大。在房屋增值的幅度小于贷款利息率的时候，这种风险会被放大。反抵押贷款 长寿风险的一个很好的例子就是著名的法国老妇人Jeanne Calmet的案例。她在 80岁的时候将她的房子出售给了 Raffray,后者将负责她的养老费用，并且保证老 妇人在死前能一直住在这个房子里。他们所进行的交易在法语中被称为”Viager”, 也是”反抵押贷款”的一种形式。后来的事实证明，这样的安排对Raffray先生来 说是一种不幸的事，因为老妇人最终活到了 121岁，她的养老费用远远超过了房 屋的变现价值。事实上，金融机构所有的养老金产品都面临着这一风险。
2、 利率风脸
利率风险是金融机构最为重视的风险之一。对于反抵押贷款产品来说，利率 风险的程度与贷教机构的利率厘定方式有很大关系。如果销售的反抵押贷款产品 是固定利率的，一旦市场利率上升，就会导致反抵押贷款资产的缩水，而对借款 人的负债在固定利率下是确定的，这种变化使得投资回报率相对降低，从而降低 了公司的边际利润。
另一方面，如果公司销售的反抵押贷款产品是浮动利率的，那么在市场利率 波动的情况下，公司难以确定账面资产的未来价值。由于大部分贷款的利息是在 到期时才收回的，在此之前一直是资本化处理的，在较长的贷款有效期内，即使 很小的利率波动都会对贷款的未来价值产生很大影响。此外，利率上涨还使得借 款人的本利和增加，贷款到期时本利和超过房屋变现价值的可能性大大增加。
3、 道德风险和逆选择
反抵押贷款设计可能会招致两种形式的道德风险。第一：借款人不愿意进行 必要的房屋维护，导致降低房屋变现价值。一般来说，借款人负有合理维护房屋 的义务，但实践中很难做到，因为把无法保持正常维修的老年屋主赶出自己的家 存在法律障碍。第二：在反抵押贷款带给老年房主一定的流动资金后，继续居住 在房屋中的生活相对于搬走或花钱购买新房变得更有吸引力。也就是说，这个交 易使反抵押贷款借款人在房屋中的居住时间相对非借款人群的平均居住长度而 言更长，甚至他们愿意忍受由此带来的一些医疗方面的不方便或牺牲一定的生活 舒适度，对贷款机构来说贷款本息和超过房屋价值的风险由此增大。如果借款人 从反抵押贷款中获得的利益和其在房屋中居住的时间长短这两者之间存在正相 关联的话，人们将会选择在房屋中居住更长的时间。这就是所谓的”逆选择”。
4、房价波动风险
未来的房价及其升值率都是不确定的，但是这对金融机构最终是否在一项反 抵押贷款上盈利有着重大的影响。其中，房价波动系统风险是无法象长寿风险一 样分散的。因为，金融机构虽然可以通过接受不同种类的房屋或坐落在不同地区 的房屋来防范由于区域性的经