北京商品房价格的影响因素分析.docx

北京商品房价格的影响因素分析
 
 
Reference：近年来，北京的房价以空前的速度飙升，尤其是学区房最为火热，甚至两三代人的积蓄才能为年轻人买一套房。北京的商品房价格的影响因素是多方面的，本文从供需两方面选取国内生[来自 
 
北京商品房价格的影响因素分析
 
 
Reference：近年来，北京的房价以空前的速度飙升，尤其是学区房最为火热，甚至两三代人的积蓄才能为年轻人买一套房。北京的商品房价格的影响因素是多方面的，本文从供需两方面选取国内生[]产总值、竣工面积作为影响因素，选择2004-2015年的数据，定量分析了三者之间的关系，并依据结果提出了促进北京商品房健康发展的一些建议。
Keys：商品房价格 影响因素 量化分析
在北京，作为国民经济支柱产业之一的房地产产业成为了人们热议的话题之一。 0元/平方米，价格增长速度远高于北京市GDP增长速度，房地产市场发展明显不平衡。
一、研究现状
国外对商品房市场的研究比中国早，目前国内外学者在研究方法上具有一致性。在西方经济学的引导下，一般运用均衡理论并结合国家政策从供给和需求两方面来分析影响房地产价格的因素。实证分析时大量运用多元回归模型、分
布滞后模型、自回归模型以及面板数据。大部分文献的研究领域集中在房地产价格与经济发展水平、收入水平、人口因素、竣工面积、市场利率、土地价格、税收政策等因素之间的关系。北京商品房常被用来消费和投资，属于一种特殊商品，投机需求旺盛，房地产泡沫带来的风险应重视，研究商品房价格的影响因素对于房地产市场的发展具有一定意义。
二、实证研究
由经济学原理知，商品房的价格水平及变动由商品房的供给和需求共同决定。其中，待租售的商品房形成了供给面，因为土地资源属于稀缺资源，待租售面积越大，对于消费者越有利；购房消费者形成了需求面，城市经济发展得好，城市人口会增加，并且在温饱问题解决后，对住房的需求提高。考虑到实证研究的需要和数据的可获得性，本文选取商品房平均价格JG（元）作为被解释变量，分别从供给侧、需求侧选择北京市商品房竣工面积MJ（万平方米）、北京市GDP（亿元）作为解释变量，本文使用数据来自国家统计局、北京市统计局。
由于我国商品房价格与GDP、竣工面积的度量单位不同，在对其讨论之前需要进行标准化处理。由图1可知：2004-2015年期间，商品房价格整体呈上升趋势，我国GDP增长接近直线，竣工面积则整体先下降，然后较平稳。
本文假设JG和MJ、GDP之间存在多元线性回归，α、β为系数，μ为残差项。设模型表达式为，用Eviews对2004-2015
年的北京市商品房平均价格、竣工面积及国内生产总值数据进行分析，得回归方程：
() () ()
调整后的= F= DW=
怀特检验：Obs* = P=
由检验结果得，该回归方程模拟效果很好，在显著性水平下，不存在多重共线性、自相关性以及异方差性。北京市商品房竣工面积每增加（减少）1万平方米，商品房价格就会下降（上升）；北京市GDP每增加（减少）1亿元，[