华润上海外滩董家渡地产的项目提报的方案.ppt

华润上海外滩董家渡地产的项目提报的方案
引 子
这个提案不能脱离当下的市场。
整个市场正在面临翻天覆地的变化。我们知道，市场大变。
房地产行业面对的是双重困境。
2009年没有根本性好转的迹象。
一组数据——上海在40表个案——白金湾府邸
区域
发展商
均价
元/平米
套总价
万元/套
最近开盘
户型
销售情况
虹口北外滩
鹏欣
7月前54974元/平方米，
7月后35242元/平方米
700-2500
2019-5-17
3－15层为128－278平方米的2房和3房，16－33层为304－371平方米的3房和4房，顶层为两套482平方米的4房
首批共136套
（一幢35层高层），开盘推出127套，
7月之前成交22套，下半年截至12月底成交13套
代表个案——白金湾府邸
VS
陆家嘴
他们讨厌浦西的拥挤和喧闹，他们是完全的外来者，他们追求的是上海的未来。
外滩
绝对与他们不同，外滩客已经成功，他们更加成熟，他们希望自己能够浸溶在上海这座既古典又国际的都市，他们希望占有上海的精粹。
代表个案——世贸滨江花园
区域
发展商
均价
元/平米
套总价
万元/套
最近开盘
户型
销售情况
浦东
陆家嘴
世茂
75000
（08年楼王价格）
1800起
2019-9
252—315平米3房、4房；160套92—180平米1房、2房。
总414套
售出8套
08年在售为7栋中最后一栋
代表个案——世贸滨江花园
VS
黄浦区
特指同样在黄浦区，但不具有外滩一线江景的区域。
更多本地区域客，他们对这个片区已经非常熟悉。同时他们也希望保留对于外滩那若有既无的一丝牵连，因为那肯定是高贵的象征。
外滩
纯粹的外来强族，他们的眼光不仅仅是外滩的地理位置而已，更多是因为占据外滩这样一个上海最具代表性的外衣，而期望着因上海这样一个平台，觊觎整个东亚地区的国际大都市地位。
代表个案——浦江公馆
区域
发展商
均价
元/平米
套总价
万元/套
最近开盘
户型
销售情况
黄浦区
中建房产
41000
800-1200
2019-10
3房：163~194 ㎡
5房：286㎡
交易网显示10月成交2套， 但11月累计销售15套
代表个案——浦江公馆
外滩客到底是怎样一群人
外滩客
时间，犹如黄浦江水，收藏了上海整座城市的精髓，著于外滩。
时间，更在这里汇聚了来自世界的精英。
自诞生之日起，外滩的时间长河里，每一天都涌动着如潮般，来自全国乃至全球的远方来客——那些野心家们和梦想家们。
而只有少数人，能经受时间的冲刷，成为时间的造化。
在每一个历史篇章，外滩都会淘洗出真正的宏伟巨著。
他们以“客”的身份来到上海，却成为了这座城市的主人和恒久传奇。
他们在某一个或者多个领域拥有着强势的话语权和影响力，在阶层金字塔中占据着城市的最高位。
他们拥有着很多“共同的个性”，他们被定义为“外滩客”。
他们从上海以外的城市而来；
他们中有大陆精英、港台翘楚、欧美人士，他们对事物的看法与常人不同；
他们希望在上海有一处私宅，他们非常希望住在黄埔江畔；
他们在上海的私宅，是全球所有私宅中的一套，他们只要回到上海，便会住在这里；
他们希望自己的宅邸是高规格的，国际化的，但又具备上海独有的风情；
他们希望自己的私宅不仅能自住私享，还能作为和最亲密的好友举办私人沙龙、派对的圈层起居室……
细节主义绅士
他们总是以合体的西装革履出现在公开的场所，言行礼貌得体，但他们的衣领和袖口间，总会以非凡的细节设计，体现出自己与众不同的品位。
强烈的自我认同
他们成功，所以自信；他们自信，所以更成功。因为拥有成功的人生，他们总显现出强烈的自我认同感，相信自己的判断力，事情也往往如他们所愿。
永不停息的向上野心
他们能量充沛、永远向上，他们的目标往往只是阶段性的，每每达成一个高度，他们便会继续奋斗，向下一个高度迈进。永不停息的向上野心，注定了外滩客们一定要占据“外滩”这个上海的权力和精神的高度所在。
国际化思考力
他们并非低门槛发家，而是受过高学历的国际化教育，拥有很高的学识和视野，这一背景让他们拥有高过常人的思考力，从而对价值和未来的洞悉非常准确。
城市唯心情结
他们习惯于站在这座城市的世界舞台中心，所有活动的场所一定要选在城市真正的中心，享受掌控城市最高精神的话语权。他们认为外滩是城市的真正中心，外滩的历史和人物也是上海历史的谱写者，这里也同时拥有这座城市最优厚的资源。
崇尚拥有即价值
对于奢侈的物品，他们并不完全强调实用功能，占有别人无法占有的，“拥有”本身便是一种价值，并以此作为阶层识别的标签。
奢华只是配角
他们追求奢华，崇尚奢侈品，但与随