唐人街企业独栋别墅推广 [恢复].ppt

唐人街企业独栋别墅推广_[恢复]
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竞争环境分析
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唐山区域市场分析
【市场小结】：
【结论】
A:丰富的零售商业运营经历。
房地产——
市民：
超越集团？还不错吧，但在安阳，贞元名气更大，贞元房地产做的很火，公司有实力吧！
业内人士：
超越企业文化形象不错，但主营业务不清晰（给老百姓的感觉），展示宣传不够（比如，超越城市广场的商铺包装很不到位，感觉公司没实力。）
访谈——
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2006年5月强势介入本项目，有望成为集团在地产领域进一步探索的中坚项目
2006年５月
6月
7月
9月
2009年初
1亿元挂牌公开拍得
世联工商介入
2005年底
深国投曾有接触，但终未拿下
新确定设计院
土建施工
开业运营
初步规划意象出图修改
2007年5月
工程奠基开挖
1亿元拿下该项目，短期回报不是公司近期目标，资金投入有保证。
通过该项目成功运作，根据政策变化，超越集团希望适时参与老城区其他商业改造项目。
通过与政府的努力争取，东广场44亩纳入规划并出资承建，相应获取相关附属设施的使用权，如地下室、地上商业设施等。
已经列入市政府重点规划项目，政策支持到位。
开发背景
11月
外聘市调
初步定位
最新版本规划指标——
用地面积：46619平米，商业可利用42284平米
规划建筑面积：地上64645平米
地下空间：拟满铺一层

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本报告的技术思路
项目开发背景
客户目标和问题
界定核心问题
市场潜力研判
项目区域研判
项目市场定位
规划布局研究
开发策略建议
商业与古建筑结合研究
商业与文化结合研究
战略论证
策略论证
问题界定
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客户的期望和疑惑：承载了集团太多的梦想，关键在于如何做才能够实现
客户思考
本项目是集团几年来房地产发展的梦想，要做就要做安阳最好的商业项目，30年不落伍。
做本项目，就要把本项目的文化底蕴充分发挥出来，将历史文化、商业进行充分的整合。
在不影响商业价值的情况下，为老安阳的历史文化名城争光添彩。
整体而言，想将项目作成明清建筑物的博览会，能形成明清建筑风格的汇集地。
商业功能上，要体现超前的综合性的安排。
公司考虑本项目持有，主要是想通过年租金收益变成融资工具。
计划将本项目包装上市，为企业融资创造路径。
建筑风格方面以明清风格为主，将老彰德府“九府十八巷七十二胡同”做出。
如何设计、布局停车场？如何将停车场同其它建筑功能部分结合好？
如何做好多层商业的问题？
本项目是否需要做餐饮一条街？
公司考虑的收益不是卖房子的收益，而是租金收益，然后是开发投资现金流。还有一个是土地增值税问题。
绿化同园林园艺密切的结合？
客户语录
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本报告的技术思路
项目开发背景
客户目标和问题
界定核心问题
市场潜力研判
区域与项目研判
项目市场定位
规划布局研究
开发策略建议
商业与古建筑结合研究
商业与文化结合研究
战略论证
策略论证
问题界定
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本项目论证最根本的问题：要回归商业的本质问题——本项目是否具有商业营运成功的基础？项目规划、古建筑结合问题、文化结合问题都属于策略或战术的细节性问题
.’s View——
本项目对于安阳意味着什么？安阳商业市场能否支持如此项目发展？
市场潜力研判
如何准确定位符合安阳消费者需求？利于项目的长期持续发展？
项目定位
街区如何规划能符合定位？主力店规划？内街规划？商业空间如何与安阳的其他项目形成区隔？
项目规划
项目如何开发才能规避可能的风险？
开发策略
该区域、该项目能否承担这个角色？ 项目能否竞争中占领优势？
项目区域研判
商业与文化结合
商业与古建筑结合
商业如何与古建筑结合？何种方式是最符合项目多方参与主体的利益？
商业如何与文化结合？何种方式是经济效益与社会效益的共赢？
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本报告的技术思路
项目开发背景
客户目标和问题
界定核心问题
市场潜力研判
区域与项目研判
项目市场定位
规划布局研究
开发策略建议
商业与古建筑结合研究
商业与文化结合研究
战略论证
策略论证
问题界定
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城市背景
城市坐标
产业发展
消费潜力
城市经济
Q1：10万㎡体量商业在安阳能否存活？ ——市场潜力研判
市场潜力研判
城市背景
城市坐标
产业发展
消费潜力
商业发展
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