烂尾楼重建项目策划书.doc

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烂尾楼重建工程筹划书
一、 工程分析1、 概述
本工程位于上海浦东区金桥出口加工区内，基地在金桥路与纬四路交汇口东北地块。本工程共为3 栋楼，其中A 楼为 28 层，B1、B2 为 19 层，A、B 均有 2 层裙楼。
工程过接送巴士与陆家嘴相连接，利用陆家嘴的生活配套来解决该问题。其次通过工程内的裙楼引入一些休闲消遣措施，增加该房产使用者在物业的逗留时间。而这些措施的引入应当更多的从便利、有用角度动身。
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烂尾楼的不良影响对策
对于烂尾楼所造成的不良影响，首先要更改工程名称与开发公司名称；其次在工程销售中，要以高投放与高品质广告使潜在消费者有工程开发商具有强大的资本背景，来扭转消费者心目中的不良印象， 同时该工程主体已经封顶，在开盘阶段估量可以进入装修阶段，可以有效消退该影响。
40 年使用权限对策
在工程推广中，利用收益率的计算使购置者生疏到 40 年的投资整体回报率相对于银行储蓄利益率已经处于一个比较高的水平。
规划与户型简单对策
规划的问题，在销售把握中建议首推B1，其次再推 B2 与 A。利用B1 吸引人气，再推B2 与A。
大户型存在而导致户型简单问题，首先连续与开发公司接触确认，其次假设确实存在，考虑使用商务套间来消化。
科德电子信息楼影响对策
该工程是三种业态所混合，定位纷乱，所以本工程利用装修档次和配套设施与包租确保收益率的方式拉开两个工程的档次，承受错位
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方式解决
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碧云社区影响对策
坚决用错位策略翻开局面，同时利用良好的配套与效劳来解决该问题。
首付款高对策
开发公司给业主办理的六成十年的按揭贷款。不过在首付二成后，开发商三年免息垫付另二成，业主在三年内把垫付二成还给开发商。
本工程将来将引入酒店治理公司，将有肯定稳定收益。因此也可以演绎为“带租约销售”，开发商承诺 3 年 8%投资回报，通过这种方式等于用前三年的消费者投资回报作为开发公司垫付局部。
但是在预售中不行以提出“带租约销售”，也不能说是售后包租， 由于违反法律规定。这种模式并不能等同于 “九成按揭”和“售后包租”，可以说开发商打了一个擦边球。
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二、营销筹划
1、 切入点分析
利用中国目前实际负利率与投资渠道不健全是碧云中惠工程营销筹划的切入途径，目的在于扩大消费群体，将传统的房产投资群体扩大为追求稳定收益投资群体。
实际负利率的消灭
目前我国的物价指数从 2022 年 1 月开头由负转正，并在年末上
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升至 %，今年 1 月份连续保持在这一水平。假设以此来比照当前的存款利率，按一年期存款利率 %计算，考虑 20%利息所得税的因素，实际利率为 -%( 即 %×-%)。它意味着你将100000 元存进银行，1 年后它的实际价值变成了 98384 元，1616 元就白白地“蒸发”了。
即使以目前最长期限五年期存款利率 %计算，实际利率仍为
-%，这意味着自 1996 年以来，中国首次消灭全部存款实际负利率的状况。
当前的经济社会正在从低利率时代走向负利率时代。面对通胀压力增大的预期，将钱放在银行里已不合时宜。对于一般居民来说，需要拓宽理财思路，选择最适合自己的理财打算，让“钱生钱”。
B、目前投资渠道仍旧不健全。
近 10 年来，我国金融业发生了前所未有的变化，特别是证券市场和保险市场进展尤为快速。但是相对于百姓储蓄的增长来说，适销对路、安全性、流淌性和盈利性匹配较好的投资产品明显缺乏。
在美国，只要有投资需求，就有与之相对应的金融产品，个人还可以用税前收入投资一些开放式基金。除股票外，还有政府债、货币市场基金、共同基金、银行大额存单和各种企业债券、期权、期货等等。中国老百姓对于投资渠道有着太多的等待。
近几年来，国家每次公开向社会出售国债，都会看到老百姓排长
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队争购的情景。抢购国债一方面说明百姓对国家的前途布满信念，另一方面也说明我们现在的投资渠道确实太窄了。
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但是长期沉淀在银行里“大象屁股推不动”的居民储蓄，今年开头，自己渐渐往外“跑”了——老百姓已开头懂得在不同市场查找财宝机遇。尝试的投资渠道，银行存款摇身一变成为国债、基金、信托等储蓄替代品。
中国有 10 万亿的储蓄，但是没有相应的投资渠道。假设能够抓住不满足银行实际负利率的储蓄者，使他们变成追求稳定收益的投资客，对碧云中惠工程