2011年旭辉地产新疆巴楚鹿晖商场项目策划报告.ppt

巴楚鹿晖商场项目策划报告
谨呈:旭辉地产
目录:
市场研究
市场定位
广告推广策略
广告推广文案
Part. 5
Part. 3
Part. 2
Part. 1
推广费用预算
Part. 4
VI识别系统
Part. 6
Part. 1 市场研究
投资客
租赁商
消费群
竞争者
投资客心理分析:
A、购买商铺活动中,地段占首要因素;
B 、商业氛围及发展潜力、便利的交通、特色经营是其投资成功的关键。
C、同时看重高额的投资回报以及其保障力度及稳妥性;
D、关注项目的经营特色、产品、人气等;
投资客分类:
专业投资客(极少):资金雄厚、有商业背景,他们看重地块的经营和具体售价,本项目位于维汉混居的老城区商圈核心,一旦时机成熟,立马选铺投资。
中小投资客(小部分):看重升值潜力和投资回报,首先要考虑的是高回报率,并且易受广告影响,但因手头资金有限,故要考虑小面积商铺,其中最重要是商铺的总价。
其他(大多数):商业经验相对比较欠缺,投资意识不是很浓,必须通过我们对这种投资者的投资意识进行启动和开发。可以开发为中小投资客行列。
经营者心理分析:
经营者的最终目的是要促成销售获取利润,他们有一定的商业背景,对商场经营具有一定的认识,需要一个经营的理想平台。主要考虑:
A、区域消费能力;项目的周边地区要有足够的消费群体以及流动人口,同时会考虑到周边商业的竞争。
B、商业位置;商业位置一定要好,最好在传统商业区域或者靠近交通要道,并且具有一定的规模。
C、交通;项目周边的交通一定要流畅、方便,并且要有一定规模的停车场。
D、优秀的硬件设施;项目的规划、设计以及购物环境一定要好,能吸引更多的消费者。
E、优秀的操作团队:一个具有多方面专业经验及资源的开发、经营、管理的团队是保证一个综合商业设施成功的重要工具。
F、专业的物业公司:目前巴楚众多商业场所存在脏乱差现象,甚至根本没有物业进行日常清洁管理。
消费群心理分析:
A、有丰富的产品内容:在这里能满足不同消费者的消费需求和消费者的购物欲望。
B、优越的购物环境:优越的购物环境能给消费者带来好的消费心情,消费者以愉快的心情“发现和探索”消费目标,乐趣产生消费欲望。
C、优越的地段:项目拥有好的地理位置和便利的交通将会吸引更多的消费者,为消费者带来更多的方便。
D、价格与商品档次不能过高,应该以中档为主,高档为辅。
消费年龄层
年龄特征
消费习惯
23岁-45岁
(中青年)
经济实力、消费实力较强,价格已不是他们决定消费的主要因素,有较强的购买欲望,购买频率比较高,有一定的品牌忠诚度。
社会的主力消费群体,对商品和品质的要求相对比较高,比较注重品牌。
14岁-23岁
(青少年)
这个年龄段的消费层经济实力、消费实力比较弱,价格是左右他们消费的主要因素,但是他们购买欲望强,购买频率最高
属于主力消费群之一,追时尚,追潮流,易受广告影响,但一般不买太贵商品。
竞争对手分析:
项目
地段
经营范围
物业水平
租金
售价
档次
叶儿羌国际大巴扎
文化西路
商贸、农贸
旅游、餐饮
一般
1楼35元/月
2楼22元/月
1楼8000
2楼5000
中档
万隆商街
文化西路
超市、服装
一般
不明
未售
中档
叶儿羌商贸城
文化西路
民族服装
未运营
不明
不明
不明
步行街
文化西路
服装箱包玉石首饰等
差
20-35元/月
不等
不明
中低档
山林
文化西路
服装
好
不明
不明
中高档
阿克苏商贸城
服装
差
25/月
不明
中低档
SWOT分析:
项目
S(优势)
W(劣势)
共有
独有
可弱化
不可弱化
外部
优越的地理位置
商场式建筑
体量小
巴楚县本身消费力不足
内部
专业的销售团队
专业的商场运营
价格高
商业发展滞后
项目
O(机会)
T(威胁)
共有
独有
可弱化
不可弱化
外部
对口援疆
城市发展
巴楚县在建商业项目中并没有真正意义上的商场
其他在售商业冲击
目前商业地产开发量过大
内部
商场空间开放,可自由分割
体量小,容易管理操作
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SWOT分析:
核心特征
核心策略
S
优越地理位置,商场式建筑,专业的销售队伍与商场管理队伍
借助企业的资源整合能力,着力突出区位价值,升值价值,管理价值,回报价值,商场经营模式的价值,
W
体量较小,价格较高
而巴楚县商业发展又相对滞后,消费力不足
改变销售策略,转劣势为优势,小更容易做精,销售与运营双管齐下,增加投资客信心。
O