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物业管理前期介入内容
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管理规范示范文本|ExcellentModelText资料编码:CYKJ-FW-283
物业管理前期介入内容
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物业管理前期介入内容
一、物业管理前期介入的认识
对于一项物业来说,存在着开发——经营——管理三
个阶段。从形式上看,物业管理是对物业的使用管理,因
此,物业管理只要在物业交付使用时介入即可,并且很多
物业管理企业也是这么做的,然而,从物业管理的实践来
看,并非如此简单。我国的物业管理是从传统的房地产管
理脱胎而出的,体制虽变,但管理手段却还有很多没有更
新,物业管理一直滞后于规划设计和施工建设。开发设计
是各物业辖区能否形成完整、舒适、便利的功能区域的先
天制约因素。
以往房地产开发商在规划设计中考虑了房屋和配套设
施建造时的方便和节约,而没有从管理角度把房屋建成后
的管理联系起来统一规划,造成建成后物业管理上的矛盾
和漏洞。如现在常见的车位拥挤,住房使用功能不全,空
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调位置未考虑,脱排水的管道未顾及,以及水、电、煤、
通风、交通等配套方面存在的问题。这种整体布局上的缺
陷,既使业主时有抱怨,又使物业管理工作难以完善,并
且以后往往也难以弥补。如果开发商在规划设计阶段就选
择好物业管理企业,即利用物业管理企业的丰富经验和专
业知识对规划设计提出建议和意见,使规划设计更符合使
用管理的要求,可为以后的管理工作打好基础。
物业管理是以经济为手段,从事对物业的使用、保
养、维修、经营工作和提供服务,是使物业发挥最佳效应
的一种管理形式,它同物业的形成过程即投资决策、规划
设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联
系。因此,物业管理应建立追求全过程最佳效益的现代化
管理模式,在物业的开发阶段就充分考虑建成以后的使用
和管理的需求,考虑到社会经济发展后居住水平提高的需
要,要有一定的超前性,即从项目规划设计阶段就开始关
注物业的全过程效益。物业管理是一种对物业全过程的管
理,其首要环节即是物业管理的前期介入。
这里所说的物业管理前期介入,是指物业管理企业在
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物业的开发设计阶段即介入,从事物业形成前的阶段性管
理。物业前期管理工作虽然尚未形成对物业运行主体的管
理,但是就其管理的内涵分析,它应属于企业管理的一个
管理阶段。
物业管理前期介入是一种物业管理企业同房地产开发
商共同对物业实施平行或交叉管理的方法,因此,无论是
对房地产开发商还是物业管理企业都是非常必要的。房地
产开发商对物业进行的是硬件建设,物业管理企业对物业
进行的是软件管理。前者是形成物业,后者是发挥物业的
功能作用,虽有区别但又相互联系。对于开发商而言,进
行投资决策,规划设计,选择适当的地段、房型及附属设
施,并通过施工建造形成物业,其目的是为了增强对业主
的吸引力度。尤其在市场经济大潮中,房地产开发商要保
持其产品的竞争力,还必须有超前意识,即从高起点起
步,充分考虑人们对房地产品和工作、居住环境需求的不
断变化,不仅要重视物业本身的工程质量,更应该考虑物
业的使用功能、小区的合理布局、建筑的造型、建材的选
用、室外的环境、工作或居住的安全舒适与方便等;然而对
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于业主而言,却不止于此,业主还将对物业管理进行权
衡。从某种意义上讲,物业的硬件建设相对较为直观,而
软件管理却要长期相伴。
一个物业开发项目需要几年时间,但其使用时间却是
几十年,甚至上百年。随着人们观念的转变,业主既会从
使用者的角度,也会从所有人的角度对物业管理进行选
择、评价。在物业开发阶段适时地选择恰当的物业管理企
业,能在很大程度上避免缺陷和漏洞,使物业更符合使用
和管理的要求,因此,这是开发商不容忽视的重要环节。
对于物业管理企业而言,首先应参与市场竞争以获取物业
的管理权。在同开发商签订了物业管理协议书后,即应着
手配备与物业相匹配的管理人员,开展各项物业前期阶段
的管理工作。由于将来的业主管理委员会拥有“决定继聘
或选聘物业管理企业”的权利,因此,物业管理企业在前
期管理中能否形成有序的管理秩序,能否满足业主的服务
需求,能否在业主中树立良好的、有效的“管家”形象,
对于物业管理企业来说是一个把握机会、占领市场的重大
问题。毋庸置疑,物业管理前期介入将使硬件建设与软件
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建设相得益彰,对物业实行前期管理不仅是物业管理者的
需要,同样也成了房地产开发商的需要,当然更是业主维
护自身权利的需要。
二、物业管理前期介入的必要性
(一)促使物业竣工后返工无望的工程质量难点提前得
到妥善解决
物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益,对所
委托的物业进行有效管理。然而在物业管理的实践中,一
些物业的先天缺陷一直困扰着物业管理企业,诸如物业质
量、设备性能、设施配套以及综合布局等,这些均不取决
于物业管理企业,而往往在于物业的开发商和建筑商。要
改变这一状况,把一些以往长期难以得到解决的问题尽可
能在物业管理过程中将之限制在最小范围之内,就必须开
展物业管理的前期介入,使物业管理前期介入同规划设
计、施工建设同步或交叉进行,这样既可以反映以后专业
化管理得以顺利实施的各种需求,又可以从业主或使用人
的角度,凭专业人士的经验和以往管理实践中发现的规划
设计上的种种问题和缺陷,对物业的规划、设计进行审
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