物业管理前期介入的内容.doc

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  物业管理前期介入的内容
   在物业管理前期介入阶段,物业管理企业的管理内容大致可以归纳为以下几个方面:
   (一)物业管理企业通过投标来接洽物业管理业务
   无论物业管理企业是开发商组建的,或是独立组建的,或是房管所转换的,还是各大系统组建的,要获得物业管理业务首先必须不断开拓,通过投标竞争来接洽业务。
   、可靠性、可盈利性分析。可行性是指物业管理企业既要从自身的实际出发,考虑拟接管的物业与本企业的资质等级是否相符,该物业的接管能否发挥本企业的优势,做到扬长避短,又要考虑能否在该物业的管理权竞争中取胜,如果明知竞争对手实力比自己强大,就不必勉强竞争。可靠性是指该物业的建设是否有保证,开发商的资信条件是否较好并能协作配合,等等。这样做可避免管理权竞争得手后,由于开发商或建设方面的原因,使工作留有漏洞,造成今后的物业管理难以完善,给企业带来不应有的损失。可盈利性是指物业管理企业根据自己的经营目标,测算物业的管理能否给企业带来正
   物业管理前期介入的目的是为以后的管理创造良好的条件,因此,物业管理企业应根据物业管理要求,对物业的规划设计及建筑施工提出合理化建议。
   、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备、车库及公用泊位设备、电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。
   ,磋商解决办法。
   、维修的要点记录,图纸更改要点记录。
   ,进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查,并按整改计划督促整改。
   (四)设计管理模式,草拟及制定管理制度
   物业管理企业在前期介入中要根据业主和使用人的希望与要求,设计日后的管理模式,制定相应的规章制度,其中还须与开发商一起草拟有关
文件制度。
   。
   、业主管理委员会章程、业主公约、装修施工管理办法等。
   ,规定各部门人员岗位责任制度,编制住户手册、物业辖区综合管理办法等。
   ,并实施计划。
   (五)建立服务系统和服务网络
   物业管理的专业化、社会化、企业化特征决定了其特定的环境条件,物业管理的成败在很大程度上取决于物业管理公司与这些环境条件即与社会有关部门相互关系的协调,这里既有行政管理关系,又有经济关系。
   、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘,洽谈和订立合同。
   、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门进行联络、沟通与协调。
   。
   (六)办理移交接管事宜
   物业管理企业在物业交付使用之前,还要为物业的交接做好准备。
   
交接管办法。
   。
   
物业管理的前期介入工作包括物业管理企业内部机构的设置(管理处),拟定人员编制,物业管理人员的选聘与培训,规章制度的制定三个基本环节。
具体管理内容如下:
(1)物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制
企业内部机构及岗位要依据所管物业的规模和特点灵活设置。其设置原则就是使企业的人力、物力、财力资源得到优化高效配置,建立一个以最少人力资源而能达到最高运营管理效率的组织。岗位设置和职能安排既要分工明确,又要注意各部门之间的衔接配合,并最大限度的减少人员。
(2)物业管理人员的选聘和培训
岗位培训是对物业管理人员的业务培训,及物业管理所涉及的各岗位工种,人员应达到的水平和上岗资格的确认,这也是物业管理专业化和现代化的要求。选聘的人员一般需要两种类型:管理类型(管理员、协管员)和工程技术类型(工程维修员)。
培训的内容根据设置的岗位要求考虑;培训的重点是各部门的负责人及骨干;培训的目的以胜任所担负的工作为主。
(3)规章制度的制订、学习
首先,在业主委员会成立之前,根据物业的特点和外部环境,根据政府的有关规定有针对性的编写业主公约,其次制定管理文件。如各项守则,管理规定,各级员工岗位职责及工作规程,建立正常高效的企业运作的内、外部管理制度,并在实践中逐步补充、修改和完善。(物业管理的四大公共管理文件,包括《前期物业管理服务协议》、《业主临时
规约》、《小区管理制度》及《业主委员会章程》)
结合我国目前的物业保安服务机制,可以从以下几个方面来理解:1、物业保安服务实施的依据是物业服务合同;2、物业保安的实施主体是物业管理单位;3、物业保安的目的是维护物业管理区域内的公共秩序;4、物业保安服务的界限是防范性安全保卫活动等。但是,从现实的物业管理实践活动来看,物业管理保安的服务仅限于看看门、管管车、巡逻检查、搬搬东西等简单、粗放的体力工作。正确认识保安的形象是企业的第一形象,是品牌的第一表象,更应深刻意识到保安员的三个重要角色,即热情周到的服务员、技术娴熟的消防员、机智勇敢的保安员。他们对于创建和谐物业企业,服务和谐社会建设的责任十分重大。
现在大多数物业公司对保安队伍的建设感到非常
头痛,比如大家常说的人员整体素质不高、人员流动频繁、招聘困难、服务意识和安全意识低、不服从管理等问题,严重的还有监守自盗的现象。但在物业管理企业,保安在物业管理中的地位是别人无法替代的,除了肩负着物业辖区内秩序维护的重任外还是公司对外形象宣传的一面旗帜,起到形象展示的作用,而且保安队伍的管理和服务水平将直接影响到整个物业管理服务质量及品牌信誉。
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那么如何做好保安队伍的建设呢,应从以下几个方面加强保安队伍管理:
一、严格控制招聘环节
严把保安招聘关,招聘前要先制定出招聘条件,这个是最基本的也是最重要的,人员的选才很重要,对于保安岗位的重要性从公司领导就要端正认识态度。招聘人员要明白应聘人员做保安的目的,预防很多人跳板式的工作方式,这样即使招聘来也不会做太久,也做不好。另外尽量去招聘没有做过保安的人员,最好是刚毕业的学生,这样便于管理,因为保安
工作年限和工作表现可以用这样四个字来形容,那就是古、灵、精、怪,意思就是说第一年的保安比较古板,第二年的保安比较灵活,第三年的保安就成精了,第四年的保安就成怪了。所以保安工作时间长对企业未必有好处,虽然不是绝对的,但的确有它的道理。
二、做好岗前和岗中培训
管理者必须坚持对青年员工进行社会主义、集体主义、爱国主义教育,帮助青年员工树立正确的人生观和价值观,自觉抵制各种消极因素的影响;坚持对青年员工进行职业道德教育,使他们树立尽职尽责、爱岗敬业精神,增强青年员工对企业的认同感和自豪感,进而把青年员工谋求个体发展的努力整合成为实现企业发展的驱动能量。教育培训要以提高业务水平、专业素质和自身修养,培养全面发展的