物业管理前期介入内容.docx

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物业治理前期介入内容
一、物业治理前期介入的熟悉
对于一项物业来说,存在着开发经营治理三个阶段。从形式上看,物业治理是对物业的使用治理,因此,物业治理只要在物业交付使用时介入即可,并且许多物业治理企业也是这么做的,然而,从物业治理的实践来看,并非如此简洁。我国的物业治理是从传统的房地产治理脱胎而出的,体制虽变,但治理手段却还有许多没有更新,物业治理始终滞后于规划设计和施工建立。开发设计是各物业辖区能否形成完整、舒适、便利的功能区域的先天制约因素。
以往房地产开发商在规划设计中考虑了房屋和配套设施建筑时的便利和节省,而没有从治理角度把房屋建成后的治理联系起来统一规划,造成建成后物业治理上的冲突和漏洞。如现在常见的车位拥挤,住房使用功能不全,空调位置未考虑,脱排水的管道未顾及,以及水、电、煤、通风、交通等配套方面存在的问题。这种整体布局上的缺陷,既使业主时有埋怨,又使物业治理工作难以完善,并且以后往往也难以弥补。假如开发商在规划设计阶段就选择好物业治理企业,即利用物业治理企业的丰富阅历和专业学问对规划设计提出建议和意见,使规划设计更符合使用治理的要求,可为以后的治理工作打好根底。
物业治理是以经济为手段,从事对物业的使用、保养、修理、经营工作和供应效劳,是使物业发挥最正确效应的一种治理形式,它同物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建立及房屋营销等阶段均有着密不行分的联系。因此,物业治理应建立追求全过程最正确效益的现代化治理模式,在物业的开发阶段就充分考虑建成以后的使用和治理的需求,考虑到社会经济进展后居住水平提高的需要,要有肯定的超前性,即从工程规划设计阶段就开头关注物业的全过程效益。物业治理是一种对物业全过程的治理,其首要环节即是物业治理的前期介入。
这里所说的物业治理前期介入,是指物业治理企业在物业的开发设计阶段即介入,从事物业形成前的阶段性治理。物业前期治理工作虽然尚未形成对物业运行主体的治理,但是就其治理的内涵分析,它应属于企业治理的一个治理阶段。
物业治理前期介入是一种物业治理企业同房地产开发商共同对物业实施平行或穿插治理的方法,因此,无论是对房地产开发商还是物业治理企业都是特别必要的。房地产开发商对物业进展的是硬件建立,物业治理企业对物业进展的是软件治理。前者是形成物业,后者是发挥物业的功能作用,虽有区分但又相互联系。对于开发商而言,进展投资决策,规划设计,选择适当的地段、房型及附属设施,并通过施工建筑形成物业,其目的是为了增加对业主的吸引力度。尤其在市场经济大潮中,房地产开发商要保持其产品的竞争力,还必需有超前意识,即从高起点起步,充分考虑人们对房地产品和工作、居住环境需求的不断变化,不仅要重视物业本身的工程质量,更应当考虑物业的使用功能、小区的合理布局、建筑的造型、建材的选用、室外的环境、工作或居住的安全舒适与便利等;然而对于业主而言,却不止于此,业主还将对物业治理进展权衡。从某种意义上讲,物业的硬件建立相对较为直观,而软件治理却要长期相伴。
一个物业开发工程需要几年时间,但其使用时间却是几十年,甚至上百年。随着人们观念的转变,业主既会从使用者的角度,也会从全部人的角度对物业治理进展选择、评价。在物业开发阶段适时地选择恰当的物业治理企业,能在很大程度上避开缺陷和漏洞,使物业更符合使用和治理的要求,因此,这是开发商不容无视的重要环节。对于物业治理企业而言,首先应参加市场竞争以猎取物业的治理权。在同开发商签订了物业治理协议书后,即应着手配备与物业相匹配的治理人员,开展各项物业前期阶段的治理工作。由于将来的业主治理委员会拥有“打算继聘或选聘物业治理企业”的权利,因此,物业治理企业在前期治理中能否形成有序的治理秩序,能否满意业主的效劳需求,能否在业主中树立良好的、有效的“管家”形象,对于物业治理企业来说是一个把握时机、占据市场的重大问题。毋庸置疑,物业治理前期介入将使硬件建立与软件建立相得益彰,对物业实行前期治理不仅是物业治理者的需要,同样也成了房地产开发商的需要,固然更是业主维护自身权利的需要。
二、物业治理前期介入的必要性
(一)促使物业竣工后返工无望的工程质量难点提前得到妥当解决
物业治理的根本职能是代表和维护业主的利益,对所托付的物业进展有效治理。然而在物业治理的实践中,一些物业的先天缺陷始终困扰着物业治理企业,诸如物业质量、设备性能、设施配套以及综合布局等,这些均不取决于物业治理企业,而往往在于物业的开发商和建筑商。要转变这一状况,把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能在物业治理过程中将之限制在最小范围之内,就必需开展物业治理的前期介入,使物业治理前期介入同规划设计、施工建立同步或穿插进展,这样既可以反映以后专业化治理得以顺当实施的各种需求,又可以从业主或使用人的角度,凭专业人士的阅历和以往治理实践中发觉的规划设计上的种种问题和缺陷,对物业的规划、设计进展端详,对不适之处提出修改方案,优化、完善设计中的细节,从而把那些后期治理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前,逐项加以妥当解决,削减后遗症,保持房地产开发工程的市场竞争力。
(二)物业治理前期介入是对所管物业的全面了解
物业治理行为的实质是效劳。然而要效劳得好,使业主满足,就必需对物业进展全面的了解。假如物业治理企业在物业交付使用时才介入治理,就无法对诸如土建构造、管线定向、设施建立、设备安装等物业的状况了如指掌。因此,必需在物业的形成过程中就介入治理,才能对今后不便于养护和修理之处提出改良意见,并做好日后养护修理的重点记录。唯有如此,物业治理企业方能更好地为业主效劳。
(三)物业治理前期介入是为后期治理做好预备
物业治理也是一项综合治理工程,通过物业治理把分散的社会分工集合为一体,并理顺关系,建立通畅的效劳渠道,以充分发挥物业治理的综合作用。此外,在对物业实体实施治理之前,还应设计物业治理模式,制定相应的规章制度,并协同开发商草拟有关文件制度,筹备成立业主治理委员会,印制各种证件,以及进展机构设置、人员聘用、培训等工作。物业治理前期介入就可以在此阶段把上述工作安排就绪,以使物业一旦正式交付验收,物业治理企业便能有序地对物业实体进展治理。
三、物业治理前期介入的内容
在物业治理前期介入阶段,物业治理企业的治理内容大致可以归纳为以下几个方面:
(一)物业治理企业通过投标来接洽物业治理业务
无论物业治理企业是开发商组建的,或是独立组建的,或是房管所转换的,还是各大系统组建的,要获得物业治理业务首先必需不断开拓,通过投标竞争来接洽业务。
、牢靠性、可盈利性分析。可行性是指物业治理企业既要从自身的实际动身,考虑拟接收的物业与本企业的资质等级是否相符,该物业的接收能否发挥本企业的优势,做到扬长避短,又要考虑能否在该物业的治理权竞争中取胜,假如明知竞争对手实力比自己强大,就不必牵强竞争。牢靠性是指该物业的建立是否有保证,开发商的资信条件是否较好并能协作协作,等等。这样做可避开治理权竞争得手后,由于开发商或建立方面的缘由,使工作留有漏洞,造成今后的物业治理难以完善,给企业带来不应有的损失。可盈利性是指物业治理企业依据自己的经营目标,测算物业的治理能否给企业带来正常利润,或近期虽无利润但企业能在该地区翻开新局面,争取更多的业务。
,并草拟总体治理方案。
、洽谈、签订物业治理合同(协议)。
。
(二)建立与业主或使用人的联络关系
物业治理的对象是物业,而效劳对象则是人,即业主和使用人。因此,物业治理企业既应与第一业主(开发商)共同协商,又要与将来业主或使用人取得联系,听取意见。
、盼望。
、准备。
,并供应草拟的业主公约、装修