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第四章房屋与公用设施维修管理
房屋与公用设施维修管理概述
室内维修项目管理
房屋本体维修管理
室外公用设施维修管理
第一节房屋与公用设施维修管理概述
一、内涵
(一)房屋与公用设施的含义P202
(二)房屋与公用设施的维修管理202
思考:房屋与公用设施的维修管理包括对房屋完损等级的检查与评定吗?
二、房屋与公用设施损坏的原因
(一)自然损坏
1、气候因素
2、生物因素
3、地理因素
4、灾害因素
(二)人为损坏
1、使用不当
2、设计和施工质量的低劣
3、预防保养不善
三、房屋与公用设施维修管理的原则
(一)“服务”的原则
(二)“质量第一”的原则
(三)“区别对待”的原则
(四)“经济、合理、安全、实用”的原则
四、房屋与公用设施维修管理的内容
(一)房屋与公用设施的巡检
1、经常性巡检
(1)日巡检
(2)周巡检
2、定期检查:往往是制定相应的间隔按房屋与设施耐用时限及维修周期进行的巡检,参与定期检查的人员类似周检,巡检中也要做好巡检记录。
(二)房屋质量管理
1、含义:房屋质量管理是指定期和不定期对房屋的完损情况进行检查,评定房屋完损等级,随时掌握所管房屋的质量状况和分布,组织对危险房屋的鉴定,并确定解危方法等。
2、房屋完损等级
完好房
基本完好房
一般损坏房
严重损坏房
危险房
3、房屋完损等级的评定
(1)房屋结构的分类。房屋按常用结构分成下列几类:
钢筋混凝土结构。承重的主要结构是用钢筋混凝土建造的。
混合结构。承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。
砖木结构。承重的主要结构是用砖木建造的。
其他结构。承重的主要结构是用竹木、砖石、土建造的简易房屋。
(2)房屋完损标准的项目划分。房屋完损状况,根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分。
房屋的结构组成部分分为五个分项:基础、承重构件,非承重墙、屋面和楼地面;房屋的装修组成部分分为五个分项:门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚和细木装修;房屋的设备组成部分分为四个分项:水卫、电照、暖气及特种设备(如消防栓、避雷针、电梯等)。
(3)房屋完损等级评定方法
①钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定方法
完好房。凡符合下列条件之一者可评为完好房:
第一,结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准。
第二,在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合基本完好的标准,其余符合基本完好以上的标准。
基本完好房。凡符合下列条件之一者可评为基本完好房:
第一,结构、装修、设备部分各项完损程度符合基本完好标准。
第二,在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合一般损坏标准,其余符合基本完好以上的标准。
第三,结构部分除基础、承重构件、屋面外,可有一项和装修或设备部分中的一项符合一般损坏标准,其余符合基本完好以上标准。
损坏房。凡符合下列条件之一者可评为一般损坏房:
第一,结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏的标准。
第二,在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合严重损坏以上标准,其余符合一般损坏以上的标准。
第三,结构部分除基础、承重构件、屋面外,可有一项和装修或设备部分中的一项完损程度符合严重损坏的标准,其余符合一般损坏以上的标准。
严重损坏房。凡符合下列条件之一者可评为严重损坏房:
第一,结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准。
第二,在结构、装修、设备部分中有少数项目完损程度符合—般损坏标准,其余符合严重损坏的标准。
②其他结构房屋完损等级评定方法
结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准的,可评为完好房。
结构、装修、设备部分各项完好程度符合基本完好标准,或者有少量项目完好程度符合完好标准的,可评为基本完好房。
结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏标准,或者有少量项目完损程度符合基本完好标准的,可评为一般损坏房。
结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准,或者有少量项目完损程度符合一般损坏标准的,可评为严重损坏房。
③危险房屋的鉴定与处理。对危险房屋的鉴定与处理,应按照国家建设部1989年颁布的《城市危险房屋管理规定》和《危险房屋鉴定标准》(JGJ125—1999)执行。
(三)房屋与公共设施的养护管理
思考:这项工作的关键是什么?
(四)房屋与公用设施维修项目管理
主要是运用科学的方法对房屋与设施维修过程中的工作进行有效科学的管理。
资料1:万科《房屋本体年度维修养护计划》.doc
资料2:万科《房屋本体年度维修养护计划》.doc
(五)房屋与公用设施维修行政管理
这项工作的关键是确定维修责任
(六)维修档案资料管理
1、注意平时收集和整理
2、注意分类整理
3、注意分类保存即归档
案例分析:污水管道返水怎么办
去年秋天的一个上午,3#楼某室业主给某物业管理公司打来电话,