绿城桂花园物业管理方案.doc

绿城·桂花园物业管理
方案
(一、二期常规性服务项)
目录
一、物业服务中心组织架构图
二、各岗位工作内容
三、各部门岗位职责
四、具体管理措施
(一)客户服务
(二)装修管理
(三)安保管理
(四)设施设备维修保养管理
(五)保洁管理
(六)绿化管理
(七)其它管理
物业概况
,东临西大河,南面为规划道路,西面邻接329国道,北面为新城主干道。总建筑面积约227260m2,其中地上建筑面积176680m2,规划建造15幢多层住宅和20幢7-11层的小高层住宅。该项目在总结绿城已开发的多层、小高层产品的基础上对产品有了进一步提升,同时结合当地特色,力求建设成为镇海新城一流的高品质住宅。    
该项目所在镇海新城是宁波市新一轮总体规划中的重点发展区域。为积极融入宁波大都市,2003年镇海新城规划正式启动,镇海新城由骆驼片和庄市片组成,总体规划用地约46平方公里,至2020年规划总人口为40万。项目所在的骆驼街道作为未来的镇海区行政中心,现有基础设施完善、生活配套成熟,规划中的星级酒店、学校和商贸中心也将于2-3年内建成使用。该项目区位优势明显,距三江口和镇海老城区的直线距离均约10公里,交通便捷;西面隔329国道为宁波市机电工业园区(已落户企业约200家,已建成投产120家);西北和东北部分别为九龙湖旅游开发区(九龙湖镇)和蟹浦镇、贵泗镇,直线距离分别约为8公里和6公里。    
   园区采用围而不合的整体布局,园区内景观丰富,各组团高低错落,形成了灵活有序的空间形态。
一条主干道连接了整个园区,除中心会所附近设有少量地面泊车位,供访客车辆时停放外,自行车、电瓶车、摩托车车库均设在半地下停车场内,汽车库车库设在地下停车场内,以确保园区良好的停车秩序。
每户室内均设有信息箱,内设电话、电脑、电视模块、预设语音、数据网络、电视入户线缆,室内电话、数据网络、电视线缆均接入该配线箱,业主可根据需要去电信、有线电视中心办理相关的开通业务。
安保系统
摄像监视系统
在园区出入口、消防通道均设有彩色或黑白摄像机,实行24小时数字录像。
周界报警系统
园区周界设有红外线对射探测器,并和摄像系统实行联动,一旦发生非法翻越立即报警。报警中心设在住宅区监控中心机房,对住宅区周界实行24小时值班监控。
出入口管理系统
园区出入口设有自动挡车闸和专用通道,实行人、车分流。业主车辆凭远距离车辆感应卡进出,访客车辆经确认同意后,由保安员发放临时感应卡进入园区,实行计时收费;业主经专用通道进入园区,外来人员通过对讲系统联系进入园区,或经得保安员同意,并登记有效证件后,方可进入园区。
可视对讲及门禁系统
采用联网型可视对讲系统,可实现户内与单元门口机、住宅区保安值班室之间的可视通讯。
住宅区各公寓单元门均设有门禁系统,业主可凭门禁感应卡进入。访客可通过公寓单元门口机呼叫被访业主,业主可通过室内主机显示屏确认来访者,并可进行通话及开启单元门。
户内报警系统
每户进户门装有门磁,并接入可视对讲主机,可对其进行布防、撤防操作,在厨房内预留煤气泄漏探头管道,并可根据业主需求接入其它报警探测器,在装修时可与物业服务中心联系,由专业人员为您设计加装,费用须自理。
(6)消防报警系统
地下车库设自动喷淋系统及消火栓系统。
(7)一、二期项目基本情况统计
一期总建筑面积:150710㎡(地下面积:35580㎡,多层住宅面积48400㎡, 小高层住宅面积64150㎡,共建面积:2580㎡)。
建筑层数:多层地上五层(局部四层)、小高层七到十一层、部分半地下一层车库。
建筑单体数量:29幢
单元楼道数量:54个。绿化率:40%。
居住总户数:800户
结构形式:框架结构。汽车库数量:668个。
地上汽车临时泊位:143个。库房:244个。
二期总建筑面积:76550㎡(地下面积:15000㎡,住宅(全部小高层)面积:55920㎡)。
建筑层数:地上七到十一层(局部四层)、部分半地下一层车库。
建筑单体数量:8幢。
单元楼道数量:15个
绿化率:40%
居住总户数:318户(不包括商铺)。
结构形式:多层框架结构。汽车库数量:119个
绿城·桂花园物业服务中心组织架构图

公司总部
桂花园物业服务中心
客户服务部
综合管理部部
工程部
保安队
综合管理
客服中心
保洁组
客户联系
档案管理
绿化组
综合维修
电梯维保
弱电工程
消监控
门岗
巡逻岗
车辆管理
财务管理
人事管理
装修管理
人员配置:
一、一期交付人员配置(69人):
1、经理1人
2、经理助理1人
3、管理员9