浦东周康板块市场10年5月月报.doc

浦东周康板块市场10年5月月报浦东新区周康板块市场5月月报PAGE1OF12一、板块整体市场研究1、供求趋势运行分析数据来源,同策研展部【成交结构分析】5月份相比4月而言,本月板块的供应量和成交量都出现了较大幅度的降低。,%,同比下降89%。创下近两年内板块成交量最低值,也是两年内下降幅度最大的一次。出现这一现象很大程度上是由于国家出台的新政的影响,整个上海市的成交量也出现了下挫的趋势。本月最大成交量主要来自印象春城,共成交了12套,占总成交量的34%,其余竞品成交量都在10套以下,如保利林语溪、绿洲康城、锦绣华都,分别成交了4套、6套、6套。【供应结构分析】5月区域公寓供应量也出现了下降的趋势,%,%。供应量主要来自粤亮湾景苑,共推出172套房源,占总推量的99%,而文怡苑也推出了2套房源。PAGE2OF12【供求比结构分析】,较上月有小幅度上涨,说明区域内供过于求的趋势有所扩大,区域内的存量也有所增加。2、价量趋势运行分析数据来源,同策研展部5月份,板块成交均价呈现处于下挫的阶段,成交均价从上个月的16390元/平方米下降到15486元/平方米,较上月下降了904元/平方米。主要由于印象春城的成交价格影响了板块价格,印象春城此次成交的产品主要为经济型二房,面积为90平方米左右,另外还有经济型一房、改善型二房和三房,一房面积在60-65平方米之间,改善型二房面积在114平方米-115平方米之间,三房面积在213-230平方米之间,成交量占总成交量的77%,成交均价为16065元/平方米。本区域主要成交楼盘为保利林语溪、绿洲康城、锦绣华都等,成交房源多为2房和3房,各占成交总量的81%和12%,这是由于本月区域内供应房源以2房为主,并且区域内对2房的需求量也是最大的,而3房为区域内紧缺的房源。PAGE3OF123、成交价格分析1,总价段分析注,下表4月、5月份总价段按成交面积升序排列前十位4月总价段成交分布140-150120-130150-160160-170-190平方米90-100170-180190-2000450,图一,5月总价段成交分布80-90120-130140-15090-100100-1100平方米130-14060以下150-160190-20001234567,图二,数据来源,同策研展部PAGE4OF12【2010年4、5月份总价段成交比例,图一、二,】4月份,主力成交总价段主要集中在140-150万元之间,接近占总成交的一半,主要成交楼盘为印象春城。5月相比4月的主力成交总价段有明显的发散性,其中80-90万、120-130万占总成交的34%,140-150万区间内的成交楼盘占总成交的14%。近期,板块内在售的主力房源仍为印象春城,房型有1房、2房和3房,其中以经济型的2房房型为主。而上月该项目延续上月成为区域内的销冠,成交面积达1249平方米,成交主力房型为经济型的2房,该批房源位臵靠北,不佳,均价较低。本月,板块内仅粤亮湾景苑推出新增供应量,总计22959平方米,户均面积91平方米,成交均价14506元/平方米。2,单价走势分析5月份板块竞争项目成交价走势250002000015000100005000008-508-6保利林语溪苑明天华城海富城市花园绿洲康城印象春城锦绣华都粤亮湾景苑08-708-808-908-10数据来源,同策研展部08-1108-1209-109-209-309-409-509-6PAGE5OF1209-709-809-909-1009-1109-122010-12010-22010-32010-42010-5本月区域公寓楼盘成交均价除锦绣华都和粤亮湾景苑小幅上扬之外,区域内其他楼盘公寓项目成交均价都有不同程度的下降。本月成交均价跌幅最大的楼盘为印象春城,较上月15967元/平方米下降至13920元/平方米,%。另外,保利林语溪苑成交均价较上月18880元/平方米降至17362元/平方米,成交总套数为4套,总面积355平方米。本月成交均价增幅最大的楼盘为粤亮湾景苑,其涨幅绝对值为809元/平方米,环比涨幅7%。由于粤亮湾景苑为本月板块内唯一新增房源,并且推出了改善型2房和3房,导致了均价有一定幅度的上浮。从竞品成交均价图上也可看出,粤亮湾景苑的成交均价低于板块内其他竞品均价。另一成交均价罗有涨幅的为锦绣华都,绝对增量为201元/平方米。从本月板块成交情况可以看出,新政对房地产市场产生了明显的影响,整体市场走势低迷。二、板块整体细化指标研究1、供应量1,新增供应分析项目名称供应体量,M2,供应套数户均面积,M2,