恩德·恒鼎世纪项目产品定位建议书.pdf

恩德恒鼎世纪恩德恒鼎世纪·驿都大道项目产品定位建议书经营部2012年9月9日PrinttoPDFwithoutthismessagebypurchasingnovaPDF(/)恩德恒鼎世纪目录一、项目基本情况1、项目土地性质2、周边配套情况二、项目开发SWOT分析1、优势2、劣势3、机会4、威胁5、小结三、产品定位1、从规划设计条件分析2、从市场供需分析3、结论PrinttoPDFwithoutthismessagebypurchasingnovaPDF(/)恩德恒鼎世纪恩德恒鼎世纪·驿都大道项目产品定位建议书一、项目基本情况1、项目土地性质土地位置:位于经开区龙泉街道驿都大道以南、龙三环路以东。土地面积:。土地使用性质:工业用地。容积率:、周边情况整体区域规划在龙泉驿区的相关规划中,明确指出该区域是“5C级多元复合中心”,D(商业中心-大规模商业地块及商业业态)、CLD(居住中心-高品质住宅大盘)、CAD(行政中心-龙泉驿区政府新行政办公地)、CED(生态中心-15000PrinttoPDFwithoutthismessagebypurchasingnovaPDF(/)恩德恒鼎世纪亩皇冠湖湿地公园、2000亩书房村观光果园)、CID(产业中心-国家级经济技术开发区)。世纪广场的政务中心已投入使用。第九空间成都(国家)经开区“第九空间”总部大厦,该项目占地面积20亩,建筑面积约67000平米,建筑主楼36层,规划为一个集商业、办公和住宅为一体的综合性建筑。第九空间是龙泉驿区第一座面向金融机构、国有公司、企业、总部税源基地的5A甲级写字楼。御源·大湖区占地面积约500亩,绿化率47%,,小区有幼儿园、室内恒温泳池、高档会所,以及近8万平米的商业。二、项目开发SWOT分析1、优势区域优势位于“5C级多元复合中心”区域范围内,临近龙泉驿传统中心城区,紧靠世纪广场核心商圈,背靠国家级经济技术开发区,地段绝佳。交通优势驿都大道、地铁2号线、龙三环路等道路,形成快速交通网,无缝连接龙泉驿中心城区及成都市区。2、劣势本项目由于用地性质为工业用地,在房地产开发方面受到相应限制。成办发PrinttoPDFwithoutthismessagebypurchasingnovaPDF(/)恩德恒鼎世纪(2008)48号文件《四川省成都市人民政府办公厅关于规范工业总部基地建设的意见》中规定:工业总部基地建设项目产权性质为工业性科研用房,工业性科研用房的最小分隔单元建筑面积不得小于300平米;房屋管理部门按照最小分隔单元面积不小于300平米为工业总部基地项目办理房屋产权手续;工业总部基地建设项目的受让(租赁)人应为非自然人。由此比较商业用地的开发,本项目劣势主要表现为:销售门槛高相较于商业地产的面积无限制,最小销售面积不低于300平米的高门槛将小资金投资客户或小面积自用客户拒绝在外。销售对象限制销售对象限制为非自然人,自然人投资客户必须注册法人机构才具备购买资格,购买手续更为繁琐,并且不能办理按揭贷款。工业地产的接受抗性工业产权的房产投资,属于新兴事物,客户接受存在抗性,没有普通房地产开发的《预售许可证》,客户对项目的信心全靠工程进度形象及对开发企业的信任,