正确使用《商品房买卖合同》.doc

正确使用《商品房买卖合同》新版《商品房买卖合同》出来后,购房者在使用过程中还有许多不明白的地方,我们特邀请律师对该合同进行分析,并给购房者提醒,同时也提醒有关部门注意合同的不完善之处。面积误差要约定处理办法合同里只约定了“合同约定面积”与“产权登记面积”的面积误差比例,但未明确“套内建筑面积”与“公共部位与公用房屋分摊建筑面积(下称公摊面积)”的面积误差比例。由于新版合同中明示了买受人可选择按“建筑面积”或“套内建筑面积”等方式计价, 因此, 可能不便于像旧合同那样,分别标出“套内建筑面积”与“公摊面积”的面积误差比例。虽然选择的内容多了,但与旧合同相比,事实上对买受人的保护力度减小了。因为客观上,出卖人与买受人相比,掌握的信息多,买受人提出约定“套内建筑面积”误差比例不得超过一个比例时,比如:“套内建筑面积”误差不超过± 5%或建筑面积不超过一定幅度,“套内建筑面积”不得减小多少时, 出卖人往往不同意。而客观上, 往往建筑面积没有超过约定幅度时,“套内建筑面积”往往缩水,公摊面积往往加大,再加之出卖人交房时,往往不向买受人出示《商品房销售面积明细表》——“测绘部门实测面积文件”, 导致买受人在受领商品房时, 往往不知道“套内建筑面积缩水, 而公摊面积加大”, 所以这里提醒买受人: 一定要在合同里约定“套内建筑面积误差超过一定幅度时的处理办法”,以便给自己行使权利留下依据。想办法约定订金性质新版《商品房买卖合同》中没有“订金”的内容,但在出卖人与买受人签订认购书阶段,认购书中又大多数存在“订金”条款,且约定如果买受人不签订合同,订金没收等内容。然而, 签订正式合同以后,认购书往往被出卖人收回,因此,一旦出现出卖人不履行合同的情况,买受人几乎不能行使或无法行使双倍返还订金的权利。因此,建议买受人在合同中应约定订金的内容及订金的性质( 依据最高人民法院的规定, 订金条款如未约定订金性质, 不适用订金罚则)。索要测绘部门实测面积文件新版《商品房买卖合同》并无明示出卖人在交房时应向买受人出示《商品房销售面积明细表》——“测绘部门实测面积文件”的义务,导致买受人在受领商品房时,往往不知道“套内建筑面积”和“公摊面积”的变化幅度,而在建筑面积加大的同时,经常出现“套内建筑面积”缩水的现象。旧合同第二条约定,商品房交付时,出卖人应向买受人出示“测绘部门实测面积文件”, 在这种有利于买受人的提示性条款明确约定的情况下, 尚且大量存在出卖人不向买受人履行出示“测绘部门实测面积文件”义务的现象,如果在合同中没有这种提示性条款,买受人的利益更无法保障,买受人完全处于一种糊涂消费的状况。合同还有不合逻辑之处所有权或使用权本已无可争议的内容,不应再作为可商议的条款。新版《商品房买卖合同》第 17 条关于“楼宇的屋面使用权”和“楼宇的外墙面使用权”,本应归买受人享有(当然要服从物业的整体管理且不影响市容), 但在实际售房中, 出卖人往往将其约定为“归出卖人所有”, 而且不能协商。那就是说,买受人必须认同出卖人的侵权行为,否则就别买房。对不合逻辑之处,合同范本应加以限制和约束。不公平原因:专业知识不对称总之,新版《商品房买卖合同》