房地产估价6754
房地产估价
第十四章
住宅房地产估价
解放初期
“一??五”时期(1953-1957年)
1958-1966
“文化大革命”时期(1966-1976)
改期开放以来
141>.1 住宅房地产类型
普通住宅
高档住宅
简易住宅
1)区域因素
交通条件
基本设施(基础设施和公共设施)
环境质量
2)微观因素
3)造价因素
4)其他
住宅房地产的价格构成
价格影响因素
住宅房地产的价格构成是指住宅房地产开发过程中所发生的成本或费用。
商品房的价格包括所有成本与费用。主要有:土地出让金、小区外城市配套设施建设费、征地拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、小区内非营业性公建配套费、管理费、投资利息、税金、销售费用和开发商利润等11项。
价格影构成
住宅房地产估价的主要目的
买卖、抵押,也有部分租凭、入股、清产核资等。
估价范围
估价方法
成本法和比较法
住宅房地产估价的基本思路
比较法(整体估价)
成本法(分别估价)
主要采用成本法评估,若同类住宅房地产有较多的交易案例,也可采用比较法。
评估时应注意:
成本的全面性、客观性和资金的时间价值。
新建住宅房地产
旧有房地产
实行作价补偿,可根据当地政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后结合建筑物成新估价。
拆迁住宅房地产估价
住宅租金的评估
估价案例与分析
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