南京仙林板块房地产市场调研报告.doc

南京仙林板块房地产市场调研报告
仙林板块房地产市场调研报告
仙林板块房地产市场调研报告
提要:
仙林是政府规划的3个新市区之一,在南京老城资源稀缺,城市化进程加速,都市圈扩大的背景下,仙林等新区已经成为南京人口分流和新产业聚集的主要区域,也是南京政府今后投资开发的主要区域。
仙林位于南京城东郊,地处紫金山、栖霞山风景区,生态环境优良,从功能定位为“新市区”,且兼具大学城、高新产业区概念,具备得天独厚的高端形象,与其他新区相比更具有开发中高档和高档居住区的资源禀赋。
经过5年的建设,仙林大学城一期已初具规模,社区配套和市政配套日益完善,将在今明年完成,交通网络已基本成型。从一个新区开发的角度来判断,仙林大规模住宅开发的时机已经成熟。
经过10年的发展,仙林已经成为全市住宅开发的重要板块之一,并形成了高档别墅和中档住宅开发相结合的市场形象,市场认知度高。目前,多层售价3800-4200元/㎡,双拼别墅4500-5000元/㎡,独立别墅:5500-8000元/㎡。
仙林多层项目较少,由于市场需求量大,因此,市场机会明显。
房地产开发用地一律以招投标方式出让。
从9月份土地出让结果来看,多层住宅项目的地价达到2100元/㎡(楼面价),与河西相当。由于地价尚处于市场定位过程中,且上述地价带有明显的非理性因素,并不能代表仙林真正的地价水平。
仙林处于土地出让初期,先期进入市场的低价土地仅400亩,目前是进入的较佳时机。

目录
3一、仙林区位分析
31、地理区位
52、仙林新市区功能定位
73、与其他区域的关系分析
9二、仙林区域环境分析
91、自然环境
102、产业环境
113、人文环境——大学城建设
134、配套
145、市政
166、交通条件
19三、房产市场分析
191、发展沿革
202、供求形势分析
253、基本面分析
27四、土地市场分析
271、土地政策
272、土地出让


一、仙林区位分析
1、地理区位
13>.1 概述
仙林,位于南京主城东部,一环线外侧,距主城核心距离17公里,行政隶属栖霞区,是政府规划的3个新市区之一,亦是仙林大学城的所在地。
仙林新市区由“四个片区+二个工业园”构成,四个片区为:仙鹤片区、白象片区、麒麟片区、青龙片区;二个工业园为:玄武软件园、马群科技园(因工业园区查处,现已取消)。
其中,仙鹤片区为建设中的仙林大学城主体区域,也是当前南京房地产市场一般意义上的“仙林板块”。
图1-2 区域规划
沿革
1995年1月,南京市政府批准设立亚东新城开发区,规划总面积15 Km2。
2001年9月,调整后的南京市城市总体规划确定仙林为南京市的3大新市区之一,规划总面积80 Km2,包括正在建设的亚东新城开发区。
2002年1月,江苏省和南京市政府提出共同开发建设全国规模最大的大学城——仙林大学城,首期开发建设34 Km2,其中大学集中区为18 Km2(后扩容至为27 Km2)的。并成立了仙林大学城管委会。
区位特征
仙林位于紫金山风景区东部,为紫金山、栖霞山、宝华山、汤山、青龙山等几大名胜风景区所环抱,区内有青龙山、黄龙山、九乡河、七乡河等山水资源,是全市生态环境最好的区域之一。
仙林是政府规划的3个新市区之一,根据全市开发战略,在老城密度过大、土地资源稀缺的背景下,仙林新市区将成为全市住宅开发和人口导入的主要区域之一。
仙林所处的城东区域是全市的高新产业区和科研院所集中地,仙林规划定位于大学城和高新产业区,具有高端的产业定位和明显的人文优势。
2、仙林新市区功能定位
在南京市的地位
①南京总体规划确定的3个新市区之一
全市总体布局:多中心、开敞式的空间布局——主城+新区+新城
新区规划:“一城三区”
一城——河西新城区,三区(新市区)——仙西、东山、浦口——珠江
②在全市的功能定位
向东发展增长级:接受上海辐射和新经济发展的主要空间,发展教育和高新技术产业,用地80平方公里。
都市发展区的次区域中心:是以发展教育和高新技术产业为主的新市区。2010年规划人口16万左右,远景规划人口按60万预留。
三大新市区之一:是集中体现现代城市文明和绿色生态环境协调发展的新市区。

①规划范围
南至沪宁高速公路、北至宁镇公路、西至绕城公路、东至七乡河,。
②发展规模
人口规模
2010年,城市人口24万;
2050年,城市人口50万。
城市建设用地规模
2010年,,
;
2050年,,
人均城市建设