山东莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告.doc

山东莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告
项目营销策划定位报告
(莒南县天桥路·商业项目)
首创-智本时代房产营销代理机构
2010年10月16日
序
「前期策划是个人和集体通过市场调研创造并同别人交换意见和价值以获得真实而且有用信息的一种社会过程」。一个持续发展型的房地产企业,应该注重项目前期策划过程,配合企业的各种优势,与市场进行更紧密的结合,充分沟通进行产品定位与开发模式,以形成操作性极强、行之有效、充分发挥该项目竞争优势的策略方案。

-菲利普·科特勒-
前言
莒南县位于山东省东南部鲁苏交界处,东与新兴港城日照市相邻,紧靠岚山港,南与新亚欧大陆桥东桥头堡——江苏省连云港市接壤,西与临沂市河东区毗邻,北与日照市莒县相接。全县辖18处乡镇(16镇2乡),937个行政村,99万人口;总面积1752平方公里,109万亩耕地,其中丘陵、山地占71%,平原占29%。
本项目位于莒南县东区,地处天桥路与民主路交接处,项目总建筑面积约4万平方米,东邻阜丰国际高端住宅区,南依老食品公司,西靠市区老商业街路,北为万和玫瑰园新住宅小区,地理位置相当优越,总基地面积约一万平方米,通过对用地的重新规划、改造、提升、创新,本项目将建造成集文化、休闲、娱乐和社交等功能为一体的大型商业休闲娱乐中心,主要建造内容包括大卖场、大型主题餐饮、精品专卖、休闲娱乐、夜总会、娱乐城等,此项目亦将成为莒南县城最大的商业综合中心。
报告目录
1、市场调研
2、项目定位
3、业态规划
4、建筑规划
5、营运策略
=莒南宏观及零售市场分析
=莒南商业物业市场研究
=本案周边条件特征调查及商圈确定
=本案竞争对手分析
=终端消费者市场研究
=零售商市场研究
=商户访谈
=主力店招商顾问
市场调研
市场调研
财务分析
总体定位
建筑规划
营运策略
一、莒南县宏观及零售市场分析
概论莒南县2005-2010年各项经济指针及未来发展趋势
概述莒南县人口发展、就业、居住等基本状况
概论产业发展及结构
分析公共工程建设影响
了解政府兴建之重大公共建设规划内容及完工日期
探讨其对项目的影响
分析莒南县居民消费性支出情况
评估市场之各大主要购物区现存零售店铺规模、零售业绩与租金
莒南简介-地理位置
南与新亚欧大陆桥东桥头堡——江苏省连云港市接壤,西与临沂市河东区毗邻,北与日照市莒县相接。
莒南县位于山东省东南部鲁苏交界处,东与新兴港城日照市相邻,紧靠岚山港,
莒南简介-地理位置
莒南县属暖温带季风区半湿润大陆性气候,大陆度613>.1%。气候总特征是:春季温暖,干燥多风;夏季湿热,雨量充沛;秋季凉爽,昼夜温差大;冬季寒冷,雨雪稀少。四季分明,光照充足,无霜期长。常年最热月为7月和8月,℃。
全县总面积面积:1752平方公里,人口:99万人(2008年)
莒南简介-历史、旅游
莒南县历史悠久,地灵人杰,据考证,早在旧石器时期就有人类在这里繁衍生息。已发现旧石器点8处,新石器遗址24处,商周以来的文化遗址50处。旅游景点有:天佛景区,马髻山景区,省府旧址,八路军115师驻地旧址,等
莒南简介-经济开发区
目前,莒南工业生产发展迅速,对外经贸势头强劲。现已形成以轻工、纺织、化工、机械、建材、食品、工艺美术等产业为骨干,以福瑞集团、宇达集团、路克士集团、春园集团等十二家省以上大中型企业为代表的门类比较齐全的工业体系。全县各类企业发展到2000多家,有60多种产品分别获市、省、部、国优称号,其中路克士牌运动鞋、福瑞牌味精、宇达牌墙地砖、玉皇牌花生油等获省、市名牌产品称号。肉类加工、花生食品、石雕石刻、板栗食品、草柳编、纺织服装、磨料磨具、五金工具、制鞋等15大类300多种系列产品已打入国际市场,春园集团、雪凤集团、同泰食品、金胜粮油、绿润食品、外贸公司、青云服装等出口创汇骨干企业群体进一步扩大,并重点培植了花生、板栗、肉类、磨料磨具、草柳编、石雕石刻六大加工出口基地,其中花生基地已具备全国最大的花生贸易集散地的规模。目前,我县已与40多个国家和地区建立了稳定的经贸关系,拥有自营进出口权的企业达到59家。
莒南县辖18处乡镇(16镇2乡),759个行政村,99万人;总面积1752平方公里,109万亩耕地,其中丘陵、山地占71%,平原占29%。全年国民生产总值 。
地区生产总值
产业结构
莒南2005年,::9>,,%,%,比上年提高1个百分点, %。。但是在经济社会