锡林浩特市永旺广场营销推广参考方案.doc

锡林浩特市永旺广场营销推广参考方案.doc锡林浩特市永旺广场营销推广参考方案
前言；由于获取的信息具有不对称性，且具有多维性，各方的看 法必有不同。在时间短促，任务重的情况下，做此方案前，深感此项 目具有较多突出特点，但各方面尚未理顺，在本项目规划尚无一具体 定性以及定位的条件下，做此营销推广方案，会考虑得不够周全及细 密。因此，希望此方案能起到交流的基础平台作用，通过多次沟通与 交流，把后续工作开展落实好。
重点提示：本案虽属于新城地区，可是开发商与销售公司必须要 认可并达成一致的是，这就是一座城，并是这里的心脏，以下称为城 中心，而不是新城中心。
第一部分本案销售客户分析
经现场实地走访调查及与当地销售人员沟通了解，锡林浩特市房 地产投资市场具有以下特点：
锡林浩特市房地产市场状况受周边旗县居民及外来人口，近年来 周边旗县居民生活品质改善，部分人意识到投资固定资产的重要性， 逐渐成为锡林浩特市房地产市场的主力军。目前尚未表现出外来人口 对整体市场的影响。从整体消费市场特征来看，安家置业追求高品质 生活，将是锡林浩特市市场需求发展的必然结果。
从上述市场状况分析，锡林浩特市房地产市场呈现以下利好特征： ★周边旗县入住市区居民，大多消费能力强，有一定经济基础。除了 对改善生活质量有一定需求外，也会涉足于投资市场，而固定资产投 资则是近年来最为稳妥的领域。
★大多数企事业单位在职人员尚不能满足工作单位固定收入，而本案 周边的同类单位收入更是佼佼者，固然是本案的潜在客户群
★本案属锡林浩特市新城中心，并规划为金街银带，居住氛围浓厚， 生活配套成熟以及交通便利，这无疑成为了个体业主的选择之一，而 这一部分人群出现的方式则是一代一，或集群式的，所以这批人群则 是我们的重点客户。
★目前锡林浩特市即将退休和已经退休人口逐渐增多，退休金额度已 经不能满足现在社会的消费观念，固然部分人会选择进入投资市场， 而本案相对总价较低，投资回款年限相对较少，也会吸引此类客户的 需求。
★项目周边居民是本案要大力维护的群体，他们既然选择新城，就必 然有着对新城的认可度，而在家门口的投资性活动更会让这样的人群 放心舒心。
结合项目优势、劣势、机会及威胁分析，项目具备以下特点：
地段价值、发展机遇、、产品优势和自身资源利用是本项目可运 用的最大优势；
本项目外部配套、公共资源档次低或不足，人气少，缺乏公共
配套设施，这些劣势都较为明显；
项目的商业定位模糊，在规划上定位不明确
项目将面临市场的严峻考验，在国家采取系列措施稳定房价并 推动经济发展的背景下，项目的机会和威胁并存。
目前项目可利用的优势资源特色鲜明，同时劣势也存在，对于项 目推广是机会与挑战并存，因此项目应扬长避短，找到突破口，放大 可利用资源，寻求客户认同的方面进行炒作，以求共鸣，回避劣势。
项目定位及项目形象定位
项目定位原则和定位目标
一个项目要成功地被市场所接受，首先必须有准确的市场定位。 对自己进行清醒的定位，对各种条件和环境、制约因素等清晰的认识, 才能开发出符合市场需求的楼盘。
独特的项目定位是贯穿项目始终的理念，是项目取得成功的必 备条件之一。从宏观上，每一项目的定位又脱离不了区域文化特征的 影响，因此，结合市场与项目素质作出准确定位，对项目的综合建议 起着关键的作用。
对于本案的项目定位，建议先重点考量三个因素：项目定位原 则、项目定位目标和项目产品结构。
项目定位原则 ⑴塑造一个品牌
具备不易被模仿的独特气质的品牌，具备长期发展的品牌内涵。
⑵制造一个热点
具备短期内迅速引爆市场的爆破力，迅速强占眼球的吸引力。
⑶是否存在空缺
从市场竞争的角度，考虑品牌的定位差异性。
⑷是否存在需求
从消费者需求的角度考虑市场空间的价值。
⑸是否可以占领
从产品本身属性出发考虑定位的可行性。
项目定位目标
如何在市场上成为销售的一枝独秀？
——如何以差异性引领市场？
——如何扩大项目内涵？
——如何吸引针对性目标客户？
项目产品结构
项目总体参考形态
周边住宅产品构成
本案偷业产品构成
价值 收入
环境
临街铺
酒店
项目的产品形态直接影响项目的定位，如何将项目的商业进行 不同的定位，将直接影响项目产品的价值。
项目市场定位
根据本项目所在的地理位置及所处区域的环境、整体交通、商业 的规划情况，在求新、求细、求美的开发指导思想下，建议本项目市 场定位为：
永旺广场•你心中的城中心
定位理念阐述
城中心——项目地段的价值体现 锡林浩特市的中心生活地带，扼守 新城区的中心门户，生活便利、配套成熟。
中心地段的价值——主城区中心地段
中心建筑的标志——主城区中心建筑群
中心投资的榜样