达州市房地产市场调研报告.docx

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第一部分宏观环境分析
一、 达州市规划发展
根据“一核、一圈、两翼、三轴”市域国道南行 并向西过州河大桥与巴达高速盘石出入口入城通道相接；中横，西起外环路碑儿梁枢纽向东经马踏洞上跨达州火车站后接金南大道至 火车东站；南横，由外环路幺塘枢纽向东接工业大道并在木瓜铺东穿雷音铺后至亭子火车站。“五纵”：中纵线，北起莲花湖接金龙大 道南延过化工园区后跨州河并沿城堵山侧至河市南至新达州铁路货站；西一纵，北起小河嘴州河大桥经通川路、朝阳路及新西河路至 新达州铁路货站后与环城快速路相交；西二纵，北起外环路复兴枢纽向南经碑儿梁、幺塘、李家湾后与中纵线相接；东一纵，北起韩 家坝与新达宣公路衔接并经张家坝后过明月江经南坝、杨柳碰、经开区后向南与外环快速路相交并与现状国道210线相接；东二纵, 北接达万高速盘石入城线向南沿亭子西侧南延，串接亭子片区与主城区联系的两条快速通道。“一环”：指外环快速路，北起达巴高速 魏兴出入口沿凤凰山西侧南下至复兴并沿铁山东麓向南至河市郑家坪后过州河并沿铜钵河北侧向东至徐家冲，并穿雷音铺后至亭子片 区南缘，再向东可与达巴高带相接。通过外环快速路将渝达陕、巴达万及达营高速连接起来。
三、达州市经济概况
1、经济持续增长
近5年的GDP都有所增长，经济运行良好，，全川排名第六位。
2、三大产业变化状况
，%；，%；, 增长11%。： ： %、%%,、 。可以看出，第二产业起到了绝对性改变，促进了全市经济的革命与发展。
3、固定资产投资状况
，%,其中，，%。
2010—2014年全社会固定资产投资额及增速
全社会固定资产投资额（亿元），比匕年增氏（％）
第二部分、达州市房地产市场
一、达州市房地产市场总体分析
房地产开发投资增长率波动比较大，这与整个行业的发展息息相关，当然达州房市任不例外，由于行业的兴起，使房市快速增长。 从2003年开始，到2007年房地产开发投资达到顶峰，比2002年增长了 55%。随后因政策调控和2008年地震自然环境因素有所弱化, 但还是翻了一倍，随着中国整体经济过热和剩余货币整体流动性过大的大环境下，接着2年房产市场的活跃促使房价猛涨，房地产业 开发同时盛行，紧接着政府的大力调控房地产市场，
2013开始逐步平稳，主要是以消化前面的投资去化库存，新开发投资增长率呈现 出负增长。
年 2005
■
2006
2007
2008
2009
2010 2011 2013 2014
事件 （国八条）

■ ■
（国六、1十五条）（房黛新政）
■ ■ ■ ■
（国十产观”国十户新国十条）男八条）
.
（新国1五条）（
/X
930房贷和玫）
内容：
稳定住 房价格
70/90 政 策；2改 5政策；
首套购房90平以 下首付比例不低 于2成，以上不低 于3成，再购房首 付比例不低于4成
鼓励购房，
贷款放宽，
减免二手
房营业税
抑制房价 过快上涨， 抑制投资
投机性购 房
停止三套房贷 款，严格管控 二套房贷款且 首付不低于5 成，利率上浮
首套房首付3 成以上，二套 房首付6成以 上，基准利率
再次重申坚 持执行以限 购、限贷为 核心的调控 政策
松绑限制，支 持改善性住 房，政府间接 求市行为，刺 激房地产消费
房价发展：
800-1400
1
元/Itf |
3000/m2
1
1
1
4800-5500/m2
1
!稍有回落
二、 房地产市场特征
•市场需求总量一般，单体开发量较小。商品住宅主要以满足当地及周边县、乡镇居民自住需求为主，该善、投资为副。
•产品开发水平逐渐升高，观念逐步成熟。楼盘规模、规划设计、景观、户型等方面都陆续接近一、二线城市水平。市场蓄水、预 热、开盘、热销、持销等分阶段营销理论和手法广泛。
•前期开发量过大，现呈现出买方市场，“以价放量”是在售楼盘的首要任务，后期待建项目步伐逐渐放缓，土地市场二年内多次流 拍。
•客户层面上，已逐步转变为理性消费，广告噱头已不能完全击破客户购买欲望。