万科四季花城.ppt

万科四季花城
——公路交通：外环线、共和新路 宝杨路、江杨北路。——轨道交通：轨道交通1号线 （宝安公路站--共富新村站） F生活动线过长，有部分交通面积被浪费。
——南客卧门正对客厅，私密性差。
——1F：景观餐厅，客厅与餐厅的功能规划全面区分
储藏室的设置完善了功能性
——2F：方正主卧，合理生活动线；主人书房
　　　　独立卫浴，专设衣帽间，品质生活体现。
优点：
1F
2F
『ＳＷＯＴ分析』
优势／劣势
机会／威胁
『优势』

——开发商“万科”的品牌和产品自身的品质为楼盘带来了很多人气。
——产品融合了欧洲多国的风格，新古典主意的概念较为吸引眼球。
——90m23R的产品在整个区域板块乃至整个市场的具有稀缺性。
——四季花城二期东边处于施工建设阶段，并设有一个垃圾处理站，总体来说本案目前的大环境欠佳。
——项目与轨道交通3号线之间距离约5-10分钟车程，目前缺少来往交通线，仅有宝山2路和8路往返，且间隔时间较长。
『劣势』
——地处宝山西城区，是市政重点规划板块。大型地产商纷纷在此设立项目，配套将不断改善，将会逐渐扩大升值空间。
——已有两条轨道交通，可以为该盘带来更多的市区客，最大限度的提升该盘影响力辐射范围。
『威胁』
『机遇』
——上海可能会继续出台一些抑制房价上涨的政策，使得市场原本的观望态势加重。投资客也可能减少。
——板块周边新盘放量供应如：“海尚明城”、“堡集欧郡”等，造成分流客源，产生激烈竞争。
『销售分析』
供求分析/价格分析
去化分析
供求分析
——该项目自07年10月至08年3月推出面积约5万方，，去化率超过90%。成交量走势略有起伏，但总体走势相对平稳。自3月起推出新房源后，成交量大幅上升，主要是由于万科新推出的“90M2 3房”的热销从而拉动了整个成交量的提升。
价格分析
——该项目目前成交均价公寓为11000元/m2——12000元/m2，别墅为14000元/ m2——17000元/m2。由于07年10月至08年3月这段期间房源有公寓与别墅两种，别墅房源自07年10月推出后销售一直处在平稳状态，至08年2月为止剩余房源数量已经不多，销售逐渐进入尾期。因此成交均价从08年2月起有明显的下降，但随着万科新产品90m23房推出后的热销，08年3月成交量大幅上升，因此成交均价又逐渐呈现上升趋势。

去化分析
公寓去化表
房型
面积段
供应套数
去化套数
去化率
2房2厅
m2
40套
23套
58%
3房2厅
-
288套
231套
80%
复式
-
10套
8套
80%
——%，虽然此批房源主要以90m2三房为主，二房数量不多，但二房一直是市场中认可度较高的产品，加上万科的品牌效应，所以自开盘以来二房销售表现良好。
——-（即90m2三房），自08年3月正式推出至今仅一个月，去化率已经达到80%。证明市场对这一“新产品”的接受度颇高，强调功能性和实用性的“小三房”（100m2以下）在将来可能会逐渐成为万科的主流产品之一。
——-，虽仅有10套，但其去化率也达到80%。
公寓去化分析
去化分析
别墅去化表
房型
面积段
供应套数
去化套数
去化率
叠拼1层
—
42套
30套
71%
叠拼2层
—
30套
15套
50%
别墅去化分析
——别墅主力房型为叠拼一层，—，其去化率为71%。别墅产品在该项目区域内属于稀缺产品，因此在区域内存在一定的市场需求度。自推出至今，销售一直处于稳中有升状态。
——别墅的另一个房型叠拼二层为一梯两户，数量不多，—，去化率为50%，销售状态与叠拼一层相当。
『媒体推广分析』
企划风格/广告分析
企划风格
——整个项目的广告企划是以万科的品牌产品“四季花城” LOGO为 主题背景，以此来突出项目的自身特点和品牌价值。
——售楼处设在万科的裙楼，配合体现四季花城ART DECO—新古典主义建筑风格。
——项目周边没有设置看板和户外广告，只在售楼处沿街树立了刀旗，以此使客户了解项目的主题和新的产