富宇昆山项目市场调研报告.doc

富宇昆山项目市场调研报告
目录
第一部分:富宇公司昆山项目市场调研报告
一、昆山宏观背景状态
二、昆山房地产市场的总体形势
三、昆山房地产市场调查情况
四、楼盘SWOT分析
五、楼盘定位建议
第二部分:项目营销计划建议
一、销售准备期
二、内部认购期
三、正式开盘期
四、强销期
五、持续期
六、项目结案期
第一部分:富宇公司昆山项目市场调研报告
一昆山宏观背景状态
昆山东邻上海,西依苏州,市区面积921平方公里,户籍人口60万,其中市区人口19万人,含流动人口超百万人,辖15个镇和一个国家级经济技术开发区。
昆山经济发展迅速,是沪宁经济走廊中开放度较高的新兴工商城市,以开放型经济为主导,三资企业已达1500家左右,其中世界500强企业中有20多家在昆投资,成为国内现代工业的重要制造加工基地。
昆山先后荣获国家卫生城市、国家环保模范城市、全国创建文明城市工作先进市、全国优秀旅游城市等称号。
昆山本地购买力极强,目前城镇居民人均可支配收入11500元,农民人均可支配收入6500元。另有大批台商、新加坡商居住于此。
 
 
二昆山房地产市场的总体形势
昆山房地产开发大体分为三类:别墅、公寓、商业用房。由于昆山外商投资的经济情况,决定了昆山拥有大量高端消费群。现阶段,昆山楼市以别墅居多,占市场份额60%以上。独立别墅均价一般在5000—6000元左右,赠送花园;联体别墅均价一般在3600元左右。已建楼盘之间的建筑品质和居住诉求而拉开的价格差距不大。人们的选择因素主要以价格及地域概念为主。并不是十分注重环境。
同时,随着昆山城市化进程的加快,流动人口的大量增加,人民生活水平的提高,公寓的开发量也在大大上升。多层均价一般在2200—2500元左右。还有一些简装修的高层酒店式公寓,均价一般在3500—3800元左右。
昆山的商业用房开发量不大,一般为一些市场型的商业用房、一些大型小区周边及小区内部的商铺。价格一般在4000元/方以上。
昆山房产业以本地投资开发商为主,也有一部分外地如上海等地的较有实力的开发商和外资开发商。昆山由于是外地投资者聚集地,所以对房产业操作的起点较高。一般开发商都会聘请较有实力的广告策划与销售代理机构。大多为上海公司,也有一部分台湾、杭州、广东的策划代理机构。开发商对此非常重视,具体表现在:
(一)制作精美的楼书,大量的广告投放宣传。
(二)售楼部装修较有特色。
(三)比较专业的售楼人员及不同形式的销售方式。如一些很有特点的台派销售策略。

 
三昆山房地产市场调查情况:
(一)昆山市区楼盘分布的整体规划:
昆山市区房地产业自2000年下半年呈现前所未有的供销两旺发展态势,城区东部依昆山经济技术开发区,只要集中规划为高档公寓社区,城区北部开发面积最大,主要是公寓和别墅为主,依昆山高可以工业园和民营科技工业园,城区西面靠近玉山经济技术开发区主要集中规划为高档别墅区。
(二)昆山当地经济与房地产消费现状:
昆山当地主要经济以轻工、电子为主。由于良好的地理环境和“上海黄金三角带”的包围,主要套集中了台湾、新加坡等地境外客商的投资。目前经济发展水平在全国县级市中名列前茅。
,整体(含外来投资商、务工人员等收入)在5-7万元左右。
昆山外资环境的营造带动了房地产市场的开发和消费。外商成为高档居住区域的最大消费人群。主要以购买高档别墅为主,市区公寓房地产也具有相当规模。主要消费对象为一些外资员工和投资者。城区本地居民购买主要集中在位置较靠玉山镇的老城区。
 
 
四楼盘SWOT分析:
(一)优势:
1、四面邻水,易于打造尊贵物业;
2、与亭林山仅2—3分钟车程,拥有昆山罕有的山景观;
3、相对于其它区块郊区楼盘,本案离老城区较近。市区主要商业街前进路之延伸段预计在两年内打通,届时本区块综合环境将得到极大改善。
 
(二)劣势:
1、相邻楼盘品质欠高,对于拉开楼盘差价带来一定难度。
2、与周边楼盘玉峰山庄、星海花园等相比,地理位置欠优;
3、本案所在区块在城建规划、周边环境的成熟度等方面,均不如同样属于开发区边缘的长江北路一带;
4、据我们对昆山市民的调查,广为看好的地段集中在东部与北部,如长江北路、兵希。
 
(三)问题点:
1、尽管高端物业销售良好,但市场已趋成熟,临近饱和,若开发别墅,本案在地段上并无优势,且要突破目前的价格围城不易,销售必须靠景气支撑,较为被动。
2、本案在交通及周边配套方面在短期内较难改善,缺少发展普通多层公寓的条件。
 
(四)机会点:
1、昆山本地有近1500家三资企业,白领阶层庞大。在高端需求的拉动下,中端需求必将成为楼市的中坚力量。
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