资产评估-房地产评估(三).pdf

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易改变用途,如果市场销售不对路,很容易造成长期的空置、积压。其二,房地产的生产周期比较长,从取得土地到房屋建成销售,通常要~年的时间,在此期间影响房地产发展的各种因素发生变化,都会对房地产的投资效果产生影响。其三,自然灾害、战争、社会动荡等,都会对房地产投资产生无法预见的影响。.基准地价有哪些作用?(分数:.)__________________________________________________________________________________________正确答案:()解析:基准地价的作用如下:()具有政府公告作用。()是宏观调控地价水平的依据。()是国家征收城镇土地税收的依据。()是政府参与土地有偿使用收益分配的依据。()是进一步评估宗地地价的基础。()引导土地资源在行业部门间的合理配置。.简述在建工程评述的主要方法及其评估思路。(分数:.)__________________________________________________________________________________________正确答案:()解析:在建工程评估的主要方法有:()形象进度法。形象进度法是指选择足够的可比销售资料,根据在建工程建造完成后的市场价格,结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。应用形象进度法评估在建工程价值的计算公式为:在建工程价值=建造完成的房地产市场价值×工程形象进度百分比×(-折扣率)工程形象进度百分比=(实际完成建筑工程量+实际完成安装工程量)÷总工程量×%折扣率的确定应考虑营销支出、广告费用和风险收益等因素。()成本法。成本法是指按在建工程客观投入的成本评估,即以开发或建造被估在建工程已经耗费的各项必要费用之和,再加上正常的利润和应纳税金来确定被估在建工程的价值的方法。其计算公式为:在建工程价值=土地取得费用+专业费用+建造建筑物费用+正常利税()假设开发法。假设开发法是指在求取被估在建工程的价值时,将被估在建工程预期开发完成后的价值,扣除后续的正常的开发费用、销售费用、销售税金及开发利润,以确定被估在建工程价值的方法。其计算公式为:在建工程价值=房地产预期售价-(后续工程成本+后续工程费用+正常利税)五、{{B}}计算题{{/B}}(总题数:,分数:.):...某土地面积为平方米,每平方米征地费元、开发费元,土地开发期为年,开发费在开发期内均匀投入,开发商要求的回报率为%,当地土地出让增值收益为%,银行贷款利率为%,试用成本法评估土地价格。(分数:.)__________________________________________________________________________________________正确答案:()解析:计算取得费利息一×[(+%)-]=.(元/平方米)()计算开发费利息=×[(+%)-]=(元/平方米)()计算开发商利润=(+)×%=(元/平方米)()土地单价求取=(++.++)×(+%)=.(元/平方米)()求取土地总价=.×=(元).有一宗土地,出让年限为年,资本化率为%,预计未来前年的纯收益分别为万元、万元、万元、万元、万元,第年开始纯收益大约可以稳定在万元左右,试评估该宗土地的收益价格。(分数:.)__________________________________________________________________________________________正确答案:()解析:P=÷(+%)+÷(+%)+÷(+%)+÷(+%)+÷(+%)+÷[%×(+%)]×[-÷(+%)-]=.(万元).有一宗七通一平的待开发建筑用地,土地面积为平方米,建筑容积率为,拟开发建设写字楼,建设期为年,建筑费为元/平方米,专业费用为建筑费的%,建筑费和专业费用在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即可出售,预计售价为元/平方米,销售费用为楼价的%,销售税费为楼家的.%,当时银行贷款利率为%,开发商要求的投资利润率为%。试估算该宗土地目前的总地价和单位地价。(分数:.)__________________________________________________________________________________________正确答案:()解析:计算楼价=××=(元)()计算建筑费和专业费用=××=(元)()计算专业费用=×%=(元)()计算销售费用和税费:销售费用=×%=(元)销售税费=×.%=(元)()计算利润:利润=(地价+建筑费+专业费用)×%=(地价+)×%=(地价×%+)(元)()计算利息:利息=地价×[(+%)-]+(+)×[(+%)-]=地价×.+()求取地价:地价=----地价×%--地价×.-地价=÷.=(元)()求取单位地价:单位地价=÷=(元/平方米).某房地产公司于年月以有偿出让方式取得一块土地年的使用权,并于年月在此土地上建成一座砖混结构的写字楼,当时造价为每平方米元,经济耐用年限为年,残值率为%。目前,该类建筑物重装价格为每平方米元。该建筑物占土地面积为平方米,建筑面积为平方米。目前该建筑物用于出租,每月平均实收租金为元。另据调查,当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米元,空置率为%,每年需支付的管理费为年租金的.%,维修费为重置价格的.%,土地使用税及房地产税为每建筑平方米元,保险费为重置价格的.%,土地资本化率为%,建筑物资:..本化率为%。试根据以上资料评估该宗土地年月的土地使用权价格。(分数:.)__________________________________________________________________________________________正确答案:()解析:确定评估方法。该宗房地产有经济收益,适宜采用收益法。()计算年总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益=×××(-%)=(元)()计算年总费用:①年管理费=×.%=(元)②年维修费=××.%=(元)③年税金=×=L)④年保险费=××.%=(元)年总费用=年管理费+年维修费+年税金+年保险费=+++=(元)()计算年房地产纯收益:年房地产纯收益=年总收益-年总费用=.-=(元)()计算房屋年纯收益:①计算年综合性贬值额。年综合性贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限,考虑实体性、功能性和经济性贬值综合确定的。但在本例中,土地使用年限小于房屋耐用年限,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定,土地使用权出让年限届满,土地使用权由国家无偿收回。这样,房屋的重置价格必须在可使用年限内全部收回。本例中,房地产使用者可使用的年限为年,并且不及残值,视为土地使用权年限届满,一并由政府无偿收回。年综合性贬值额=建筑物重置价格/使用年限=×/=(元)②计算房屋现值。房屋现值=房屋重置价格-年综合性贬值额×已使用年数=×-×=(元)③计算房屋年纯收益。房屋年纯收益=房屋现值×房屋资本化率=×%=(元)()计算土地年收益:土地年收益=年房地产纯收益-房屋年收益=-=(元)()计算土地使用权价格。土地使用权在年月的剩余使用年限为年。V=/%×[-/(+%)]=.(元)()评估结果。,(.÷)。.被评估对象为一宗待开发商业用地,土地面积平方米,该宗地的使用权年限自评估基准日起为年,当地城市规划规定,待估宗地的容积率为,覆盖率为%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势,认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢平方米的大厦,其中~层为商场,每层建筑面积为平方米,层及层以上为写字楼,每层建筑面积为平方米。评估师根据相关资料,经分析、测算得到如下数据资料:()将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资万元,开发期为年,投资在年内均匀投入。()大厦建设期为年,平均每平方米建筑面积的建筑费用为元,所需资金分年投入,第一年投入所需资金的%,第二年投入所需资金的%,各年投资均匀投入。()专业费用为建筑费用的%。()预计大厦建成后即可出租,其中~层每平方米建筑面积的年租金为元,出租率可达%,~层(即写字楼部分的~层)平均每天每平方米建筑面积租金为元,,写字楼平均空置率约为%。()管理费用为租金的%,税金为租金的.%,保险费为建筑费及专业费用的.%,维修费用为建筑费用的%,年贷款利率为%,复利计息。()开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的%。()房地产综合资本化率为%。()每年按天计算。()本项目不考虑所得税因素。根据上述条件,试对该宗地的价值进行评估(要求:评估结果保留两位小数)。(分数:.)__________________________________________________________________________________________正确答案:():Thedocum