【房地产】联洋花园.ppt

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工程名称：联洋花园二期
演 讲 人：
2/10/2025
1
市场及产品研究——市场综述
宏观市场：全市房地产市场持续走强并将继续走强。
预计到“十五〞末，上海市区人均居住面积将达15平方米；展望开展空间，到“十五〞末，房地产业的增加值占上海国内生产总值的比重将从“九五〞末的5．2％提高到10％左右。
2
区域市场——浦东房地产市场：
增势强劲并将继续保持
板块市场——联洋板块市场：
潜力巨大，成为新的热点板块
市场及产品研究——市场综述
3
市场及产品研究——市场综述
宏观市场、区域市场和板块市场的相互左右相互影响，为本案提供了三大机遇：
本案三大机遇
宏观市场：持续走强
区域市场：增势强劲
板块市场：潜力巨大
适天时
通地利
享人和
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市场及产品研究——竞争分析
竞争链（以世纪公园为中心）
价格竞争
花木地区
地铁沿线
（世纪公园周边）
联洋新社区内部
本案所具有的潜力优势足以弥补其价格劣势
本案所具有的潜力优势足以弥补其价格劣势
5
市场及产品研究——竞争分析
竞争链（以世纪公园为中心）
地段竞争
花木地区
地铁沿线
（世纪公园周边）
联洋新社区内部
本案二期客源以私车族为主
本案后排位置所处的环境比较静
新社区内邻里中心将彻底解决本案生活配套问题
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市场及产品研究——竞争分析
竞争链（以世纪公园为中心）
环境竞争
联洋新社区内部
所以本案在环境竞争中处于劣势。
潜在竞争
联洋新社区内部
本案应打速度战，做好预认购期
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市场及产品研究——竞争分析
竞争链分析结论：
本案竞争主要来于联洋新社区内以开发楼盘和未开发楼盘
本案面临的竞争压力是地段（联洋新社区内）上的相对劣势和环境规划上的档次偏低
本案自身的压力是如何让消费者接受高于一期700元/平方米的价差
8
市场及产品研究——竞争分析
联洋新社区内的竞争博弈
潜在竞争：联洋新社区内每年将有40-50万新开发的住宅总量投入市场，这些住宅构本钱案潜在的竞争
现时竞争：御景园、华美家族、天安花园，其中天安花园销售率已超过90%，至本案预开盘已根本没有可竞争房源，所有现时竞争主要有御景园和华美家族
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市场及产品研究——竞争分析
博 弈：
从以上概况分析可以看出，本案与同区域内的御景园和华美家族应为同质楼盘。
开发周期越长，竞争压力越大
本案二房比例最小，三房比例最大，从该地区楼盘去化来看，三房销售速度及去化率高于两房，所以三房比例大并不造成去化压力
本案二房面积均在95-105平方米之间，而其它楼盘二房面积均在105平方米以上，所以本案二房房型面积正好处于该地区市场空档
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