建设用地制度和政策.ppt

张慧芳博士
宁波大学法学院
房地产
基本制度与政策
Real Estate 
Basic System and Policy
第二章
建设用地制度与
政策
本章内容
第一节中国现行土地制度概述
第二节划拨土地使用权
第三节出让土地使用权
第四节集体土地征用
第五节闲置土地的处理
第六节案例分析
本章学习目的与要求
了解现行土地制度、集体土地征用程序。
熟悉土地使用权划拨含义、集体土地征用补偿范围和标准、闲置土地的处理。
掌握集体土地征用政策、国有土地使用权出让、土地使用权划拨范围及管理。
建设用地是指用于建造建筑物或构筑物的土地。我国将建设用地分为国家建设用地和乡(镇)村集体建设用地。国家建设用地是指国家为进行各种经济、文化、国防建设以及兴办各种社会公益事业进行建设所需要占用的土地。
我国建设用地管理制度有两大特点:
(一)对国家建设用地和乡(镇)村集体建设用地实行严格的用地审批制度,特别控制非农建设占用农用地。
(二)严格限制占用集体农用土地进行非农建设。
第一节中国现行土地制度概述
一、土地所有权制度
(一)土地所有权概念
是指国家或农民集体依法对其所有的土地所享有的排他性专有权利,包括对土地的占有、使用、收益和处分四项权能。在我国,土地所有权分为国家土地所有权和农民集体土地所有权两大类。
(二)特征
我国的土地所有权有以下特征:
1、土地所有权的主体由法律明确规定。我国实行土地公有制,只有
国家和农民集体是土地所有权主体。
2、第二,土地所有权的取得与丧失依法律规定,不得约定。
3、第三,土地所有权禁止交易。我国宪法和土地管理法均规定禁止
买卖土地,土地交易仅为土地使用权交易。
4、土地所有权的四项权能一般与所有权人紧密结合,但也可以分离。
国家土地所有权
国家土地所有权是以国家为所有权人,并由其代表代为行使的对国有土地的绝对权利。
下列土地属于国家所有:
1、城市市区的土地;
2、农村和城市郊区中经国家依法没收、征收、征购为国有的土地;
3、国家依法征用的原集体所有的土地;
4、依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;
5、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地;
6、因国家组织移民、自然灾害等原因,农民集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
集体土地所有权
集体土地所有权是以符合法律规定的农村集体经济组织的农民集体为所有权人,对归其所有的土地享有的受到法律限制的支配性物权。
《土地管理法》规定:
1、农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;
2、宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有;
3、集体土地所有权是受限制的所有权,限制表现在两方面:
(1)受国家法律和政府管理的限制。如集体所有的土地不能直接用于房地产开发,不得出让、转让、出租用于其他非农业建设,不得擅自改变土地用途。
(2)受农民集体意志的限制。集体土地的处分应当依法经农村集体经济组织成员表决同意。
第一节中国现行土地制度概述
二、土地使用权制度
(一)土地使用权概念
指土地使用者依法取得的、在法律规定的范围内对土地享有的占有、使用、收益和在特定条件下依法处分的权利。
(二)土地使用权特征
1、土地使用权具有派生性:派生于所有权。
2、土地使用权具有物权性质:支配性和排他性。土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权分离为基础的。土地使用权出让后,在出让期限内受让人实际享有对土地占有、使用、收益和处分的权利,其使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动,合法权益受国家法律保护。
3、土地使用权具有明确的期限。如:
第一节中国现行土地制度概述
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限是:
出让土地
最高年限
居住用地70年
工业用地50年
教育、科技、文化卫生、体育用地50年
商业、旅游、娱乐用地40年
综合或其他用地50年
即:居住用地70年、商业旅游娱乐用地40年,其余50年。