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旅游地产解构
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旅游地产解构
北京绿维创景规划设计院
经历过一段畸形增长的时代,旅游地产的发展正在逐渐走向理性。越来越体现出适应于生活、休闲度假等本身的需求,并进一步显现出对旅游产业、区域经济、社会发展强大的带动作用。绿维创景认为,旅游地产已经成为旅游区域开发与城市经营全面结合的手段。
一、什么是旅游地产?
旅游地产,是以旅游休闲度假为依托,在旅游地形成的围绕旅游行为展开的土地开发与房地产物业开发,是旅游与房地产两个主流产业融合形成的交叉产业,但又绝不仅限于这两个黄金产业本身。
总体来看,旅游地产的出现是依托旅游资源,基于人们对旅游地的需求从一般观光转化为休闲度假,进而转化为居住或生活度假时,出现的一种物业形式,或者是一种财产形式。
二、旅游地产五大组成要素:
第一,便捷的交通与地理位置,是旅游地产开发的前提。
第二,具有独特吸引力的旅游资源,特别是具有极高观赏价值、康复疗养、休闲度假功能的资源,为旅游地产开发增加筹码,也是旅游地产进行空间特性与产业性质定位的必要条件。
第三,基础设施与配套服务设施,是旅游项目、休闲度假项目、人居项目之外的另一重要组成部分,需要满足旅游与居住的双重需求。因此,要求设施配套齐全,功能组合丰富,相互支撑。
第四,具有游憩化、人性化的公共空间环境,可以促进旅游地产趋向更加成熟、完善的方向发展。
第五,保证旅游、地产开发顺利进行的设计方案,合法的产权手续,专业、先进的物业管理与酒店管理,以及资金支撑、营销推广系统、交换网络系统等,也是旅游地产不可缺少的组成要素。
三、旅游地产五个主要特征
(一)基本特征-旅游与地产相互交叉
旅游地产以旅游开发为基础和发展背景,以地产为盈利点和终极目标。这就要求既要把旅游项目经营好,又要把房产配套建设好,二者结合促进旅游地产作用的发挥。因此,旅游地产区别于单纯的旅游或房地产项目运作,包括了产品定位、产品开发、资本运作、资产经营等多个环节,是一种结合了金融业、房地产业、旅游业和资产管理的复合型投资开发及经营管理概念。
(二)旅游地产的核心价值-生活方式的引导
旅游地产需要在公共空间、绿化环境、户型及内部装饰上,考虑消费者的需要,突出个性化、人性化和体验性。旅游特征的表现相对鲜明,对自然与文化资源特色的体现,对生活方式的引导,构成了旅游地产市场的核心诉求。
(三)旅游地产的市场定位-中高端消费群
旅游地产具有多重市场价值,具有消费的可存储性和期权消费特征,在旅游产业化升级中,以中高端休闲、度假市场,特别是中高收入阶层为主要客源,消费水平较高,消费需求趋向多元化、个性化、品质化,构成旅游地产的产品和服务打造的市场驱动力。
(四)旅游地产的开发模式-“投资与消费”双重功能的发挥
旅游地产具有“投资+自用”双重功能。从消费环节上,一方面需要能够为旅游消费提供方便,另