北京世丰写字楼报告.doc

北京世丰写字楼报告
北京世丰项目策划报告
谨呈:北京世丰国际置业
深圳市城市策略地产顾问有限公司
2006年11月
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报告思维导图
市场定位
市场大势
市场调查研究
商业
竞争者
客户
自身资源
商圈现状
竞争物业
消费者及投资者
自身资源
市场定位
写字楼
SWOT
物业建议
物业建议
营销策略
上篇:市场调研与项目定位
第一部分:写字楼市场调研
一、项目基本情况及市场总体态势
11>.1项目区位
项目位于北京东四环与东五环之间


距国贸约5公里
行政隶属于朝阳区,位于朝青版块
东西干道朝阳北路
东西干道朝阳路

㎡
其中:办公楼面积
㎡
商业面积
%
绿化率
㎡
绿地面积
%
建筑密度
㎡
地下建筑面积
㎡
其中:地上建筑面积
㎡
建筑面积
㎡
总用地面积
162辆
小汽车总泊位
数值
指标
主要经济技术指标
地块总体较为方正,两面临街,具有较好的展示面,但体量偏小,且覆盖率
高,缺乏大尺度的公共空间,项目档次形象受到用地条件制约。

项目位于朝阳北路和黄杉木路交汇处,外部交通条件较好,但到达人流受到
铁路、消费习惯等影响,短期内无法成为人流焦点。
传统消费习惯下,项目以西人群较难吸引
铁路影响南侧人流到达
铁路
黄杉木路
北京新规划下的城市空间结构:“两轴-两带-多中心”
1、强化由怀柔、密云、顺义、通州、亦庄组成的“东部发展带”;
2、整合由延庆、昌平、沙河、门城、良乡、黄村组成的“西部生态带”

城市向东,产业向东,本项目所在的朝青板块在北京城市发展和产业
布局中的地位彰显。

广渠路
姚家园路
广渠路(东四环路-中心城界):是联系中心城和东部发展带重点新城-通州新城的复合交通走廊
姚家园路(东四环路-东五环路):是中心城与东坝边缘集团之间的重要交通走廊
朝阳区提出了“以基础设施和重点项目建设为重点,加快CBD区域路网改造,实现北京商务中心区建设新突破”的发展思路,其目的在于推动CBD东扩。
此外,朝青版块内六里屯路、青年路、朝阳路正在规划改造过程中
CCTV和BTV东迁进驻朝阳区,带动近万家产业链企业东移
交通条件的改善和两大传媒龙头的东迁使CBD东扩成为现实,进而为本案带来机会


国美第一城
天鹅湾
华纺易城
金泰国益
星河湾
姚家园路
雅成一里
朝阳雅筑
本案
银帆西雅图商贸中心
朝阳北路
朝阳路
青年路
黄杉木路
区域内数量众多的住宅楼盘,构成一个不断成熟的大型居住区域
青年汇
润枫水尚
罗马嘉园
四环
五环

从未来用地控制规划来看,区域内商业用地主要集中在姚家园路以南,星河
湾以北,黄杉木路以西地带。本项目是区域内相对分散的商业用地项目。
红色:商业金融用地
黄色:居住用地
紫色:教育科研用地
汽车4S店及相关专业市场
本案

住宅禁商政策:2006年6月20日,市工商局14号文件发布:自当日起,暂停为登记地址为住宅的企业办照。——据不完全统计,北京市有超过60%的企业登记地址为住宅,住宅禁商政策实施,将促使写字楼市场需求得到有效的增加,低租金办公楼将尤其受到欢迎。
限制外商投资房地产政策:2006年7月24日,建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,终止外汇直接购房。——外商投资房地产多为整栋购买,且为高档物业;终止外汇直接购房实际效果也不明显。
调整住宅转让营业税:2006年5月29日,国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》,针对住宅投资将转让营业税征收年限由两年扩大到五年。——本次主要针对住宅,对商用物业而言,投资者抗风险能力更强,且住宅投资受限将刺激商用物业投资的增加。
2008奥运会相关政策:为保证奥运期间城市形象,北京市规定所有在建项目必须在2007年底竣工——2007年北京写字楼将集中放量,市场竞争压力加大。

项目距离北京中心城区较