中海熙岸-北岛营销策略方案[精].ppt

中海熙岸营销策略方案
营销报告框架梳理
开篇市场:围绕市场,展开调研(详见附件)
第二篇产品:谙熟产品,知而后定(详见附件)
第三篇营销:策略制胜,强效执行
第四篇广告:形象包装,广而告之
NO:1
围绕市场,展开调研
 
围绕本案周边展开实地调查及相关信息搜集、整理,通过大量工作的有序进行,积累有效信息,服务于项目的前期规划及前期市场推广工作。从胶南区域现状出发,把握市场动态,洞悉市场变化,有备而来,顺势出击!

一/胶南城市地位
二/胶南市地产市场调研
三/竞争个案分析
市场
一、胶南城市地位
该部分集中解决3个问题:
1、胶南城市价值在哪?
2、胶南发展前景怎样?
3、胶南投资置业吸引力在哪?
2001年,青岛市开发西海岸系列政策出台实施……
2002年,“挺进西海岸”发展战略定策……
2003年,青岛提出构筑“三点布局、组团发展、一线展开”现代化大城市框架的战略。
胶南琅琊组团、灵山卫组团在列,西海岸(黄岛、胶南)发展提速……
2006年12月27日,青岛胶州湾海底隧道工程在薛家岛端正式开工建设,2011年贯通……
2007年,跨海大桥主体工程实施,2008年年底工程完工……
2008年,“环湾保护、拥湾发展”战略,胶南区域再次升温……
胶南的发展规划
二、胶南市房地产市场调研
该部分从3个方面展开调研分析
1、胶南地产市场环境
2、胶南地产市场整体特征
3、胶南地产市场板块划分
08年全国地产市场形势
国家宏观调控力度加大,银根紧缩,中小型开发商面临资金短缺的艰难形势。北京、
上海、深圳等地开发商变相降价或直接降价引起部分区域的价格松动,一线城市成
交量增幅放缓,二三线城市投资客户明显减少;年底降入冰点。
08年青岛地产形势
青岛下半年成交量持续放缓,而进入10月份之后成交量急剧下降。整个青岛地产市场
冰冷;在价格方面,市内四区价格部分项目各种形式降价促销,打折、送礼比比皆是。
11月低到12月初,随着降息以及首付降低等地产政策出台,成交量有所回升。崂山区、
城阳区、李沧区08年放量较大,成交量占总成交量的比例较大。
1、地产市场大背景
2、胶南市房地产市场特征
市场板块化更加明显,住房建设布局主要集中在“两区、两组团”,“两区”即老城区、
东部新区,“两组团”即灵山卫组团、琅琊组团。
08年胶南市开发量加大,同质化楼盘较多
区域房价涨幅继续放缓,房地产市场格局变化微妙,销售量锐减。
经济适用房、限价商品房、城中村改造、旧城改造力度继续加大。
国家宏观调控后,中小户型成为胶南市场主力,市场竞争压力继续加大。
中海等多家知名开发商介入胶南,本土中小开发商和中小盘项目加大整合。
随着青岛跨海大桥、海底隧道、滨海大道的开工建设,胶南房地产将继续呈现稳中有升的态势。
房地产调控政策、金融政策实施力度加大,开发商资金紧缺。
全球性经济危机购房者更加理性,“持币待购”现象严重。
,现代的规划设计+优越的自然景观;行政商务中心,核心居住区。
,开发总量较大,竞争空前激烈。
:花园洋房、多层、小高层、高层
-120平米中等户型占比例较大,房型以套二为主
,同质化严重;胶南区域客户对高层认可度不高。
,部分项目由于投资客户、度假居住客户较多,实际入住率不高。
,异地投资、休闲度假、养老客户较少
、国内地产市场形势严峻,自住、投资客户观望情绪严重。
聚焦“新城区板块”特征