海南儋州西城国际2012年营销策划推广报告.doc

海南儋州西城国际2012年营销策划推广报告
伟业??西城国际2012年
营销策划推广报告
二零一二年一月六日
开发商的需求
中地行对需求的理解——营销目标
城市特性分析
宏观市场分析
项目定位
项目本体分析
营销策略及执行
市场竞争分析
报告框架
目标下的问题
开发商的需求:
价格目标:实现在当前市场环境下相对“进取”的价格
速度目标:目前虽受大市场调控下,但项目必须在年底实现冲量目标;
品牌目标:通过本项目,实现伟业在海南的旅游地产开发战略实证成绩及影响力,同时为伟业集团的后续项目提供品牌支持及现金流支持。
价格
速度
品牌
实现在当前市场环境下相对“进取”的价格,制定符合当前市场环境下的价格体系,兑现项目在儋州那大的独特价值
,后续通过形象树立实现稳健销售

中地行对开发商需求的理解---营销目标回顾
儋州市
1
PART
让我们重新认识儋州
—城市特性分析
Part1:城市特性分析—城市概况
海南西线概况
西线发展的滞后性将随着海南国际旅游岛建设及海南省产业发展战略的实施中得到改善
海南西线是指海南西部区域,包括儋州
、乐东、东方、昌江和临高五个市县:
开发现状:西线自然条件较为恶劣,加上基础设施建设相对落后,导致整体西线开发相对较滞后。
发展规划:为解决区域经济发展不平衡问题,海南省政府做出加大海南西部开发建设决策,依照海南省产业发展战略:整个西部沿海以“大企业进驻,大项目带动”发展思路,将主要布局新兴工业:石油化工、天然气化工、矿产资源加工、林浆纸等产业成为发展重点。
Part1:城市特性分析—城市地位
城市规模:儋州距省会海口市130公里,陆地面积3400平方公里,海岸线长240公里,全市人口95万,是海南省面积最大、人口数量排名第二的市县,辖区有17个镇,4个市属农场及3个工业园区。
城市地位:儋州拥有得天独厚的区位优势,紧靠目前国内开放层次最高的区域——洋浦,处于海南发展现代大工业的走廊中心区,是海南西部经济、交通、通信和文化中心。作为省直管市县体制改革的试点,省委、省政府将着力将儋州打造成为海南岛西部区域性中心城市。
海南岛西部区域性中心城市地位的确立,极大提升了儋州城市地位
城市地位分析
Part1:城市特性分析—城市交通
城市交通分析
现有交通体系:陆海交通发达,环岛西线铁路、环岛高速公路横穿市境,白马井港、洋浦港,可直抵东南亚和各沿海城市。
规划交通体系:海南省确定的“十二五规划”中,涉及儋州重大基础交通建设包括:
儋州民用机场
西环铁路建设,
白马井—洋浦跨海大桥
万宁-儋州-洋浦地方高速公路
可以预计“十二五”规划实施后,儋州将具备以儋州为中心,覆盖海南岛的1小时内的“旅游经济生活圈”。
“十二五”规划后,儋州将拥有水、陆、空相配套的立体交通网络,成为区域性综合运输枢纽
空间结构:儋州城镇化发展地区划分“两翼双城”空间格局。
两翼:即西北滨海部发展翼和东南内陆发展翼。
双城:即那大城区和滨海城区,那大城区是东南内陆发展翼的中心城市;滨海城区是西北滨海部发展翼的中心城市。
用地规模:中心城区城市建设用地总规模控制在135~150平方公里左右,其中那大城区城市建设用地47平方公里;滨海新城建设用地约90 ~ 103平方公里。
城市空间结构
Part1:城市特性分析—城市空间结构
那大城区空间结构:采用组团式空间结构发展形态。将那大城区分为那大中心组团、两院科研教育区、兰洋温泉度假区和西联产业区四个规模不等、职能有别、相互联系、互为依存的功能片区。
儋州市中心城区包括:那大城区和滨海城区
本项目
滨海新城空间结构:滨海新城远景构想空间结构为“一心三叶”。一心为滨海新城海湾绿心,三叶为北部洋浦产业组团、滨海综合服务组团+南部旅游组团和新英湾东部组团。
儋州城市空间结构的拓展,优化城市的资源配置,实现了城市多级发展格局,将进一步拉动儋州经济的发展;而中心城区空间结构的优化,实现了城市的可持续发展空间
城市空间结构
Part1:城市特性分析—城市空间结构
Part1:城市特性分析—城市进程及人口
城市化进程及人口
儋州城市化水平在过去的五年时间里发展缓慢,对儋州房地产市场发展未形成有效支撑
注:数据由儋州市统计局提供,未包括洋浦及农垦数据。
354096
666333
1020429
2010
369653
638649
1008302
2009
368159
617389
985548
2008
361812
603855
965667