菏泽毅德城全盘营销突破方案.ppt

说在方案之前如何全面盘活项目,(,)是菏泽项目目前面临的核心问题,如要解决此问题必须紧紧围绕目前的外拓与本地拓展,在市场、客户、政府、竞品、城市发展机遇、项目自身等方面寻找项目营销核心机会点与突破口,倾集团之力毕其功于一役!执行条件?(集团工程、设计、物流配合、外联、政策、开盘场地)项目核心突破点?(现状梳理&核心突破点导出)突破执行?(营销策略&营销执行)方案目的现状梳理及核心机会点导出策略执行策略执行方案核心内容1234找到盘活项目的核心突破点!制定针对性营销策略!全面盘活项目,完成集团销售目标!方案目的目标方案目的策略执行策略执行方案核心内容1234现状梳理及核心机会点导出销售情况梳理一期业态销售货值/万元实际销售/万元已售比例回款情况/%%%%%%一期总体销售率为42%,销售与招商压力较大,需要调整开发与营销策略对一期进行带动和盘活。毅德五金城套数:1054套存量:575套毅德建材城套数:1233套存量:702套销售盘点销售情况梳理销售盘点菏泽经营户对新市场认同度非常低,相比而言本项目在同类市场中经营户购买率以属较高,但仍十分不理想。菏泽经营户已基本无法撼动营销现状梳理外拓线本地线外拓地点人数组长商户存量主攻业态临沂9郭心周1500五金建材淄博4王增臣500五金建材聊城6李智斌1600五金建材淄川4王云峰1100五金建材营销方式目标群体数量/频率派单目标市场和沿街商铺市区、县城各10万/2轮,总40万活动住宅社区3个,1个/周走访沿街商铺3天/第1轮从8月11日开始,共四大区域,招商人员共23人,总计目标商户约4700户,目标业态为五金建材;目前处于客户池梳理、第一轮走访、临时接待中心(临沂)建立阶段;主要手段为派单、走访等方式;目前有安徽、江苏、以及外拓点本地市场各路人马争抢目标市场客户,竞争激烈。受市场大环境疲软影响,客户观望情绪较浓,对外扩张或投资意愿较淡从8月6日起,本地线主要以投资市场为主;派单:市区、县城各10万份,共进行2轮总计40万份活动:“菏泽毅德城社区达人秀”,已进入3个社区牡丹嘉园、华平小区、怡海花园;从8月10日至8月30日,来访来电数量共148组,其中海报派单效果最为明显,共74组,收诚意金5组;8月13日开始收诚意金办卡,截止8月30日共办卡10组。目前营销动作以外拓与本地的投资市场为主从目前来看,外拓与本地市场营销进展都不容乐观竞品梳理项目上市时间售价(元/平米)公摊销售政策最新营销动作开业率亿丰2010一层均价:6500;二层均价:450028%自营优惠18%;投资前三年返租30%;加大招商优惠力度(针对中小户),一楼18元/平米/月;二楼12元/平米/月;租一年送一年80%义乌2012一层均价:700013%前三年返租24%暂时无新动作85%:28000;二层均价:18000;三层均价:13000;33%前三年返21%;3%投资户前三年返租18%;大力宣传对外招商,有意向大商家整体打包租赁招商前期摸底阶段竞品现状——已上市竞品在菏泽商业地产市场普遍遇冷的情况下,主要竞品目前均采取迂回战术,即“放水养鱼”的政策先招商,期望以较低的租金及政策吸引经营户入场经营,炒旺市场再进行销售;竞品梳理未上市竞品——亿联世贸中心分析业态上,世贸中心一期为服装城,与毅德服装交易中心雷同;目标客户,世贸中心目标客户为与毅德服装交易中心目标客户同为康庄市场;营销节点,世贸中心服装城的营销节点与毅德服装城营销节点基本重叠;97101112世贸节点市场走访、形象推广9月6日招商中心开放蓄客认筹、招商项目指标用地面积211亩建筑面积100万平米规划投资50亿,一期规划建筑有一个15万方商业(含服装交易市场、综合体、写字楼),20万方的高档住宅竞品梳理未上市竞品——牡丹万象城分析在地段,交通(与汽车西站仅相距100米),商户资源优势(花都集团控股)等方面均优于本项目;如果牡丹万象城C区商业定位为轻纺、服装业态,将对本项目服装中心招商销售构成极大威胁;抢在万象城服装针织交易区之前启动毅德服装中心招商销售拿下康庄市场,是本项目当务之急!2014年8月2012年初101112万象城节点项目指标总建筑面积120万平米商业面积35万平米规划A区、B区规划为底商,C区规划为服装针织,D区规划为综合体销售情况■A/B区沿中华路底商已经售罄(均价18000元/㎡);■目前在售为A/B区内街(